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Investissement immobilier locatif loi Duflot

Octobre 2012 : l'incertitude vient de prendre fin pour les investisseurs en immobilier locatif. La loi Scellier aura bien un successeur. Au menu : un dispositif fiscal basé sur une réduction d'impôt, avec des contreparties sociales plus marquées que pour le Scellier, et un nom de baptême à découvrir plus tard. Loi Duflot ?

La loi Duflot : l'investissement immobilier locatif revisité

Le dispositif fiscal dit loi Duflot emprunte beaucoup au Scellier social, qu'il ambitionne de corriger. Un certain nombre de principes et d'éléments sont connus.

Les points communs entre le Scellier social et le Duflot :

  • une réduction d'impôt et pas un amortissement
  • une durée de vie prévisionnelle de 4 ans pour le dispositif entre 2013 et 2016
  • des plafonds de loyers et plafonds de ressources
  • une durée de détention minimale de 9 ans
  • un plafonnement du montant de l'investissement et du prix au mètre carré
  • une éligibilité territoriale limitée
  • l'impossibilité de louer à un ascendant ou descendant ou autre membre du foyer fiscal
  • le respect d'une performance énergétique minimale
  • le délai de 12 mois de mise en location

Les différences :

  • pas d'abattement de 30 % sur les loyers
  • une sélectivité géographique accrue ( a priori exclusion de la zone C et de la zone B2, sauf dérogations)
  • des loyers plus bas et sans doute la même chose pour les plafonds de ressources ?
  • incorporation aux niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an
  • pour le promoteur, obligation de conserver au moins 20 % des logements du programme en dehors du dispositif

Les chiffres connus :

  • une réduction de 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an
  • un plafond d'investissement de 300 000 € par logement et par an (un seul logement par an)

Mais un dispositif fiscal Duflot encore flou

Bien sûr, les grandes lignes de ce nouveau produit d'investissement locatif sont connues.

Bien sûr, les surprises de dernière minute seront rares. Mais probables et lourdes de conséquences.

Et comme le moindre détail a une incidence potentiellement importante sur la rentabilté réelle de l'investissement, il ne sera possible de porter un vrai jugement sur ce nouveau dispositif que plus tard.

Plus tard, c'est à dire quand la loi de finances 2013 aura été votée et quand les arbitrages ministériels auront été rendus. Car un projet de loi n'est rien tant qu'il n'est pas matérialisé par la loi votée et par ses béquilles, les décrets d'application suivis de près par la circulaire fiscale...

Concrètement, quelles sont les premières précisions attendues ?

  • Quels plafonds de loyers ?
    Le niveau de loyer est une donnée importante d'un investissement locatif. Or, les loyers seront plafonnés, mais avec une différence sensible par rapport au Scellier. Car, si l'on parle de loyers 20 % en dessous des loyers de marché, on ne connaît pas encore la finesse du maillage géographique qui servira de trame à leur fixation. Les zones actuelles A, A bis, B1, B2... seront-elles maintenues sur l'aspect des loyers ? Peut-être - au moins dans un premier temps - mais si la logique doit être celle de la mise en place d'un observatoire des loyers courant 2013, la tentation sera grande d'aller au plus près du territoire, quitte à multiplier les écarts et la difficulté de lecture du dispositif.
    Et que penser de la possibilité offerte au Préfet de Région de réduire encore ces loyers après avis du Conseil Régional de l'Habitat ? Sera-t-elle souvent utilisée et pour quel impact de minoration de loyer ?
     
  • Quels plafonds de ressources ?
    Les professionnels supposent que le niveau exigé pour les ressources des locataires ne sera pas très différent de celui du Scellier social. Mais il faut attendre les chiffres officiels pour vérifier que le niveau qui sera retenu ne sera pas pénalisant pour la recherche de locataire
     
  • Quels plafonds de prix de vente au m² ?
    Les tarifs en vigueur pour le Scellier seront-ils repris en l'état ou plus sévères ?
     
  • Eventuelle majoration de la réduction d'impôt ?
    Il a été évoqué la possibilité d'une majoration en cas de performance thermique supérieure à la réglementation. Qu'en sera-t-il ?
     
  • Allongement de la période ?
    Une éventuelle durée de 12 ans (soit 9 + 3 ans de mieux) a été sussurrée. Mais sera-t-elle proposée in fine ?

 

On pourrait bien sans doute, en réfléchissant, trouver encore deux ou trois sujets de questionnement. Mais le plus simple est maintenant d'attendre la version définitive du dispositif !