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Conseils pour bien acheter

L'investissement locatif loi Duflot

La loi Duflot prend la succession du disposif fiscal dit "Loi Scellier" qui vient de prendre fin au 31 Décembre 2012. A compter du 1er Janvier 2013, l'investisseur immobilier voulant allier réduction d'impôt et investissement locatif dans l'immobilier nu d'habitation grâce à un achat en loi Duflot devra prendre de nouvelles habitudes et faire plus ample connaissance avec les règles du jeu de la loi Duflot, depuis ses principes jusqu'au calcul de la réduction d'impôt elle-même.

Important !

Afin d'aider chacun à mieux comprendre les principes de la loi Duflot, il n'est pas inutile de rappeler une certaine filiation avec la loi Scellier :

  • il s'agit d'un dispositif fiscal fonctionnant sur la base d'une réduction d'impôt (et pas d'un amortissement par exemple)
  • la trame générale ressemble à celle du Scellier, mais avec une dimension sociale plus marquée et des contraintes se rapprochant davantge de celles du régime Scellier intermédiaire ou social.
  • mais il y a aussi des différences, à découvrir ci-dessous !

A NOTER : La loi Duflot a pour successeur, à compter du 1er Septembre 2014, le dispositif Pinel (ou loi Pinel), nouveau fer de lance de l'investissement locatif en France.

L'investissement Duflot : qui, quoi, comment, combien ?

Quelle durée pour la loi Duflot ?

La loi Duflot court sur les années civiles 2013 à 2016 comprises.

Qui a droit à la loi Duflot ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Duflot, les conditions sont les mêmes que pour la loi Scellier.
Sont donc concernés les bailleurs qui respectent les conditions suivantes :

  • personnes physiques fiscalement domiciliées en France
  • ou sociétés de personnes (sociétés civiles immobilières par exemple) non soumises à l'impôt sur les sociétés (revenus imposés au niveau des associés en tant que revenus fonciers)
  • à condition de louer le ou les logements en location nue pendant une durée de 9 ans, en tant que résidence principale du locataire.

Comme dans le cas de la loi Scellier, la location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

NB : il est également possible de bénéficier de la loi Duflot par le biais d'une souscription de parts de SCPI

La nature des logements éligibles

Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Duflot, les logements doivent correspondre à l'une des catégories suivantes :

  • logement neuf acquis entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016
  • logement que le contribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
  • logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2o du 2 du I de l’article 257
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf
  • local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Quel plafond d'investissement et quel taux pour sa réduction d'impôt ?

Le plafond d'investissement annuel est de 300 000 euros par contribuable comme en loi Scellier.

En revanche, il est maintenant possible - à l'intérieur de ce plafond de 300 000 euros - d'acheter non pas un, mais deux logements au maximum par année.

Le taux de la réduction d'impôt est de 18 % sur la durée de 9 ans de l'engagement de location. L'investisseur a donc droit à une réduction d'impôt de 2 % par an.

Les zones géographiques éligibles en Duflot

La logique géographique et la réalité du besoin en logement sont encore plus présents en loi Duflot qu'en loi Scellier.

  • Les zones A, A bis et B1 sont éligibles en totalité.
  • La zone B2, théoriquement exclue selon les intentions initiales du gouvernement, bénéficie globalement du dispositif de manière transitoire pour tous les investissements réalisés jusqu'au 30 Juin 2013 (acte authentique). Le décret du 19 Juin 2013 (Journal Officiel du 21 Juin) permet ensuite aux Préfets de Région d'accorder des agréments aux communes qui en font la demande, après avoir consulté le Comité Régional de l'Habitat pour avis.
  • La zone C est exclue du bénéfice du dispositif.

Les plafonds de loyers Duflot

Les plafonds de loyers s'expriment en m² de suface "utile", comme en loi Scellier, c'est à dire que la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...) communément appelée surface utile.

Cependant, une nouveauté intervient pour prendre en compte la réalité des prix et des loyers : l'introduction d'un coefficient multiplicateur qui va mécaniquement majorer le loyer au m² des petits logements et minorer celui des grands.

Sa formule est :  0.7 + (19 / Surface) avec un plafonnement à un coefficient maxi de 1.20.

Un logement de 50 m² de surface utile donnera donc droit à une surface de 50 x [ 0.7 + (19 / 50) ] = 54.00.

Un coefficient de 1.00 correspond ainsi à une surface utile de 63.33 m² et le coefficient maxi de 1.20 à une surface utile de 38.00 m².

Pour obtenir le loyer plafond de son logement, il faut donc multiplier sa surface utile par le coefficient multiplicateur et par le loyer plafond au m² défini par zone dans le tableau ci-dessous.

 

Plafonds 2014 au m² (hors charges)
Zone Plafond de loyer en € au m²
A bis 16.72
A 12.42
B1 10.00
B2 8.69 

Rappelons en parallèle que le loyer plafond n'est qu'un loyer administratif et que le loyer de marché, s'il est inférieur, sera le vrai juge de paix pour vos recettes locatives.

ATTENTION : les loyers plafonds ci-dessus peuvent être réduits par le représentant de l'Etat dans la région, après avis du Comité Régional de l'Habitat et des collectivités, par voie d'arrêté, par commune ou ensemble de communes. Le plafond de loyer éventuellement modulé à la baisse ne peut pas être inférieur au loyer plafond des logements sociaux de type PLS (Prêt Locatif Social) ni supérieur aux loyers du parc locatif privé.

Une mesure transitoire est toutefois prévue qui permet à certains programmes immobiliers d'échapper à ce risque de modulation. Dans une approche pragmatique adaptéee au rythme de développement des opérations vendues en VEFA , le législateur laisse hors du champ de cette contrainte les logements qui - cumulativement - respectent les 3 critères suivants :

  1. dépôt du permis de construire de l'ensemble immobilier avant le 30-09-2013
  2. signature du contrat préliminaire du logement avant le 28-02-2014
  3. acte authentique du logement avant le 31-05-2014

Ces dispositions découlent du décret du 19 Juin 2013 ci-contre.

Les plafonds de ressources locataires

Pas de surprise ; autre critère à respecter pour gérer la mise en location du bien au mieux, les locataires devront respecter un plafond de ressources pour prétendre à bénéficier d'un logement loi Duflot et du loyer qui l'accompagne.

Plafonds de ressources 2014

Composition du foyer locataire Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 38 831 30 019 27 017
Couple 55 045 55 045 40 089 36 079
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
72 159 66 169 48 210 43 389
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
86 152 79 257 58 200 52 380
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
102 503 93 826 68 465 61 619
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
115 344 105 584 77 160 69 443
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 12 851 + 11 764 + 8 608 + 7 746

Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de la signature du contrat de location.

 

A noter : comme en Scellier intermédiaire, la location à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal du contribuable investisseur est interdite.

Le plafonnement des prix de vente au m²

La loi plafonne la réduction d'impôt (en sus du plafond global de 300 000 €) par l'obligation de respecter un prix maximum au m² de surface dite "habitable" au sens de la surface prévue au dernier alinéa du a) de l'article 2 duodecies de l'annexe III du Code Général des Impôts. Cette surface n'est en fait pas la surface habitable connue par chacun, mais la surface "utile" expliquée ci-dessus dans le paragraphe relatif aux plafonds de loyers.

Ce prix plafond au m² est maintenant un prix unique de 5 500 € par m² quelle que soit la zone.

Son invariabilité et son niveau - bien inférieur à certains prix de vente de zones tendues - auront pour effet de limiter l'attractivité de certains territoires en termes d'économie d'impôt. Pourquoi payer  6, 7 ou 8 000 € par m² si la réduction d'impôt est plafonnée à 5 500 ? C'est en tout cas le sens de ce garde-fou générique.

La performance énergétique exigée

Pour donner droit à un investissement loi Duflot, les logements doivent répondre à un niveau minimum de performance énergétique :

  • pour les logements neufs : respect de la réglementation thermique RT2012 ou label BBC 2005
  • pour les bâtiments existants : label HPE Rénovation 2009, ou label BBC Rénovation 2009 ou respect de deux exigences de performance énergétique globale sur quatre, définies par arrêté du ministre chargé de la construction (isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ; fenêtres ; système de chauffage ; système de production d'eau chaude sanitaire)

Le délai d'achèvement des logements

Pour un logement neuf acquis en VEFA, le délai d'achèvement est de 30 mois à compter de la déclaration d'ouverture de chantier.

Pour un logement que le contribuable fait construire, le délai est de 30 mois aussi, mais à partir de l'obtention du permis de construire.

Pour les locaux ou logements existants faisant l'objet de travaux, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 Décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition du local ou du logement.

Quelques précisions supplémentaires

Démembrement de propriété : la loi Duflot est incompatible avec toute logique de démembrement de propriété

Cumul loi Duflot et financement PLS : ce cumul est explicitement écarté par la loi

Le calcul de la réduction d'impôt Duflot

Comment calculer la réduction d'impôt loi Duflot ? Rien de plus simple si vous savez faire une multiplication :

Il vous suffit de multiplier le montant de votre investissement (éventuellement plafonné selon ce qui précède) par le taux de 2 % pour connaître votre réduction d'impôt annuelle, pour chacune des 9 années (18 % divisé par 9).

 

Bien sûr, le montant de la réduction d'impôt s‘applique sur l'impôt réellement dû pour chaque année.

Précisons enfin que les avantages fiscaux ne s’appliquent que sur demande du contribuable. Ceci implique que le contribuable prend sa décision d'exercer son option en faveur de la loi Duflot lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette décision est ensuite irrévocable.