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Conseils pour bien acheter

Le charme immobilier discret de Valenciennes

Quand on est sous-préfecture du département du Nord et que la voisine Lilloise occupe le devant de scène médiatique, il vaut mieux cultiver sa différence en douceur. Mais quand on est aussi capitale du Hainaut, on a droit à quelques égards et ambitions !
Le marché du logement neuf Valenciennois joue ainsi dans la cour des grands sans y toucher, mais ceux qui décideront d'acheter un appartement ou une maison à Valenciennes auront le droit d'y toucher.. et même d'y habiter ou de le louer !

Le marché immobilier du logement neuf

Certes, la taille du marché immobilier du neuf n'est pas comparable au marché phare de la région. Mais Lille n'a pas l'apanage des produits immobiliers bien pensés ou pertinents dans leur environnement.

Ainsi, le niveau des ventes sur le périmètre de Valenciennes (si l'on retient l'aire du SCOT, le Schéma de Cohérence territoriale de Valenciennes) s'établit pour les années 2011-2012 aux alentours de 100 ventes en moyenne, avec une dominante notable de logements individuels (maisons) par rapport aux appartements.

A noter l'étroitesse de l'offre commerciale à la vente en fin d'année 2012 en logements collectifs (14 unités), exclusivement positionnée sur deux programmes dans la ville même de Valenciennes.

Sans surprise, le niveau des prix est plus élevé en ville et en collectif, au-dessus du seuil de 3 000 euros par m², tandis que l'individuel groupé se situe en-dessous de 2 500 euros du mètre carré habitable.

L'évolution du potentiel démographique valenciennois

L'histoire et les conflits mondiaux ont laissé des traces au niveau du décompte de la population.
Plus récemment, le déclin de l'industrie du charbon et de ses dérivés a marqué le paysage et les statistiques démographiques, avec une perte de près de 30 000 habitants entre 1968 et 1999 sur l'aire urbaine selon l'INSEE.


Pourtant, sur la période la plus récente (1999-2009) le repli démographique a été enrayé avec un très léger gain, de 366 445 à 366 990 habitants (ce chiffre ne correspondant qu'à la partie française de la conurbation transfrontalière de l'aire urbaine de Valenciennes).
Cette stabilisation des effectifs est due au maintien d'un solde naturel conséquent ( +0.4 à 0.5 % annuellement) et à la réduction sensible de la fuite des gens du pays (solde négatif passé de valeurs de l'ordre de -0.8 à -1.0 % annuels sur la période 1968-1990 à un solde négatif plus modéré et divisé par 2 de 1990 à 2009).

Cette amorce d'inversion de tendance démographique est en soi une première bonne nouvelle pour la tenue d'un marché immobilier solide, car elle fonde les besoins quantitatifs de la demande future.

Mais quid de la solvabilité de cette demande et de l'évolution du marché du travail en parallèle ?

Le rebond de l'économie à Valenciennes

Ce qui est le plus frappant en regardant le paysage économique de Valenciennes, c'est la progression très importante du nombre d'emplois créés depuis 1999. L'aire urbaine compte ainsi 124 569 emplois en 2009 contre 106 253 en 1999, ce qui correspond à un solde de + 18 000 emplois et à une progression sans ambiguité de plus de 17 % en 10 ans !
Chiffre d'autant plus remarquable si on le ramène à la stabilité du nombre d'habitants sur la même période.

Rien d'étonnant dans ces conditions à ce que le chômage, élevé depuis le déclin des activités industrielles historiques, marque un reflux très sensible (de 22.8 % à 17.7 % entre 1999 et 2009) même s'il reste encore bien au-dessus du niveau moyen du pays (11.2 %).

Du coup, la question qui se pose est la suivante : après avoir stoppé le déclin démographique et relancé la création d'emplois, l'agglomération de Valenciennes va-t-elle poursuivre son travail de reconquête sur ces terrains pour l'avenir ?