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Quel loyer retenir pour son investissement Duflot ?

La détermination du loyer Duflot peut sembler complexe. Entre le calcul du loyer plafond, le bruit de fond médiatique sur le "20 % en dessous des loyers de marché" et la réalité de terrain, pas toujours facile de retrouver ses petits...

Ca tombe bien, nous allons vous aider à vous débrouiller comme des grands !

Le calcul du loyer plafond Duflot

Le loyer plafond Duflot est le loyer maximum auquel le logement pourra être loué. Il découle d'un calcul purement administratif et ne recouvre aucune réalité de terrain. C'est un plafond absolu auquel le loyer devra se conformer en étant donc moins élevé.

La surface retenue pour le calcul est la surface utile. C'est la même surface qui était déjà utilisée dans le cadre de la loi Scellier, à savoir la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² (16 m² à 50 % maximum).

Pour éviter trop de simplicité... la formule de calcul du loyer plafond intègre un coefficient multiplicateur spécifique à la loi Duflot. L'idée est de mieux prendre en compte la réalité des loyers, plus élevés au m² pour les petits logements que pour les grands.

La formule ? Loyer plafond = SU x Coeff multiplicateur x Loyer Plafond de Zone.

Pour la surface utile, nous en avons déjà parlé.

Pour le loyer plafond de la zone, il faut savoir que chaque zone a un loyer plafond au mètre carré et qu'il existe plusieurs zones (A bis, A, B1 et B2) avec autant de tarifs (voir la fiche complète de l'investissement loi Duflot pour connaître les chiffres actualisés).

Pour le coefficient multiplicateur, il faut faire un sous-calcul comme suit : 0.7 + (19 / SU), avec un plafond de 1.20.

En pratique, un logement situé en zone B1, d'une surface habitable de 42 m² doté de 6 m² d'annexes aura donc un loyer plafond de  (42 + (6 x 50 %)) x (0.7 + (19 / 45)) x 9.88 = 498.94 euros par mois.

Le tout sous couvert de la non application par le préfet de la latitude de baisse marginale du loyer plafond qui lui est offerte par la loi (mais le décret n'est pas encore paru à la date du 28 Février 2013).

La notion de loyer de marché

Le loyer de marché est le loyer auquel le bailleur peut légitimement espérer louer son logement en se référant à l'observation des loyers pratiqués dans le voisinage pour le même type de bien.

Par ailleurs, la loi Duflot a pour objectif de proposer des loyers 20 % en dessous des loyers de marché.
Certes. Mais comment déterminer, quartier par quartier, rue par rue, étage par étage, orientation par orientation, et selon quel niveau de qualité, de prestation, de qualité d'usage ou d'équipement le loyer de marché supposé.

La tâche est impossible, même en s'appuyant sur des observatoires de loyers en cours de mise au point.

Le choix du loyer applicable

Dans la pratique, l'investisseur Duflot comparera donc le loyer de marché et le loyer plafond qu'il aura préalablement calculé. Et il retiendra comme valeur la plus faible des deux.

Car il n'a pas le droit d'aller au-delà du loyer plafond.

Car il n'y a pas de sens à aller au-delà du loyer de marché, même dans les cas où le loyer plafond s'avèrerait supérieur au loyer de marché.
Mieux vaut louer rapidement son bien à un tarif normal et fidéliser ainsi son locataire, plutôt que courir après un aléatoire ou chimérique loyer maximisé qui ne serait qu'un facteur de risque supplémentaire.