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Conseils pour bien acheter

L'essentiel sur l'accession à la propriété

"L'accession à la propriété" est paradoxalement une expression assez mal connue ou assez mal comprise. "Devenir propriétaire de sa résidence principale ou de son logement personnel" serait sans doute un moyen plus simple de faire comprendre ce concept à tout un chacun.

Mais l'expression consacrée "d'accession à la propriété" a au moins le mérite de mettre en avant le progrès perçu, qui permet d'accéder à un stade différent de son parcours résidentiel ou à une nouvelle étape de sa vie ; celle qui donne un statut au logement que l'on occupe, appartement ou maison, qui devient ainsi la propriété de son heureux acquéreur, la résidence principale de son propriétaire.

Accéder à la propriété, tout comme devenir propriétaire donc, est ainsi à la fois une réalité physique et un symbole d'une portée puissante à la fois financière, affective et pratique.

Maintenant que l'on sait à peu près ce qu'est l'accession à la propriété, il ne reste plus qu'à en connaître davantage ! Et à apprendre à devenir propriétaire ?

Acquérir le statut social de propriétaire

Projet

Acquérir ou faire construire son logement est quasiment un réflexe comportemental. Au moins au niveau de l'intention, car la concrétisation est parfois plus délicate.
 

Si cet automatisme est si développé, c'est que l'intérêt d'être propriétaire de sa résidence principale saute aux yeux. Car, en même temps qu'un logement ou un domicile plus ou moins remarquable, c'est un statut social que l'on acquiert.

Ce qui permet :

  • de garantir la permanence d'un toit au-dessus de sa tête,
  • de préparer sa retraite pour éviter d'avoir plus tard encore des loyers à payer,
  • de constituer un patrimoine transmissible à ses proches,
  • d'être libre de faire les travaux d'aménagement que l'on souhaite....

 

Enfin bref, le confort d'être maître chez soi, physiquement, légalement et financièrement.

(pour ceux qui souhaitent se contenter d'une présentation simplifiée de l'accession à la propriété)

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Devenir propriétaire dans le neuf

Achat immobilier

Faire construire ou acheter dans le neuf est un gage de tranquillité, un peu comme acheter une voiture neuve au lieu d'une occasion. Le nouveau propriétaire est certain d'avoir un produit immobilier respectant les dernières normes, confortable, économe et non dégradé car n'ayant jamais accueilli personne auparavant.

Autre particularité du neuf, il s'agit d'un marché très bien structuré où le particulier acquéreur est en relation directe avec un professionnel de l'acte de construire et non avec un particulier : promoteur immobilier, constructeur de maison individuelle, architecte et entreprises...

La primo-accession

La primo-accession constitue une forme particulière de l'accession à la propriété. Pas une forme liée au produit, ni au prix, ni au financement, ni à quoi que ce soit de physique.
En fait, la primo accession est supposée être le premier achat en accession à la propriété du ménage acquéreur, par opposition à celui qui est déjà propriétaire et qui revend sa propriété pour en acheter une nouvelle.

En effet, l'état réserve parfois certains financements ou certains avantages aux ménages qu'il faut aider à se lancer pour leur mettre initialement le pied à l'étrier.

Dans la pratique, la définition la plus courante du primo accédant est celle d'un ménage qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant le fait générateur considéré (la date de demande de prêt, le plus souvent).

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Les contrats de vente pour acheter dans le neuf

Le document juridique utilisé pour devenir propriétaire de son appartement ou de sa maison n'est pas le même suivant le mode d'acquisition ou le bien immobilier choisis.

VEFA : le contrat préliminaire

L'achat d'un bien immobilier auprès d'un promoteur immobilier passe par un contrat de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. La première étape est le contrat préliminaire (ou contrat de réservation) qui est accompagné du plan du logement et de la notice descriptive prévisionnelle.
Plus tard, après mise au point du financement et obtention du ou des crédits immobiliers demandés, il est nécessaire de passer devant le notaire pour signer l'acte authentique d'achat du logement.

Le contrat de Construction de Maison Individuelle

La signature d'un contrat "CMI" ne concerne que la construction de votre maison individuelle et de ses annexes. Ce n'est pas un contrat notarié mais privé. Ceci suppose que vous devez acheter à part le terrain d'assiette de votre construction.

L'achat du terrain d'assiette de son logement

Si vous voulez faire construire vous même votre maison, que ce soit par le biais d'un contrat CMI ou en vous adressant à des artisans ou entreprises, avec ou sans l'appui d'un architecte, vous devrez acheter votre terrain vous même avant d'entamer les travaux.

Dans le cas d'un achat d'appartement ou de maison en VEFA à un promoteur immobilier, c'est en revanche le promoteur qui achète le terrain et vous devenez automatiquement copropriétaire (si c'est un appartement) ou propriétaire de votre parcelle et de la maison (en cas de parcelles divises prévues dans le cadre d'un permis de construire valant division parcellaire).

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Le financement de l'accession à la propriété

La première chose à faire est d'établir un plan de financement. Ceci signifie qu'il faut lister les éléments constitutifs de son prix de revient (comme le prix de vente du bien immobilier, les frais annexes à cette acquisition, etc) puis en faire la somme et prévoir en contrepartie les moyens financiers qui serviront à assumer ces dépenses (apport personnel, emprunts complémentaires, crédit immobilier principal, subventions très rarement...).
Certains organismes comme les ADIL éditent des documents utiles pour comprendre le parcours du propriétaire en herbe (dépliant Devenir Propriétaire).

Les dispositifs spécifiques

Le cheval de bataille du financement de l'accession à la propriété est, depuis 1995, un crédit complémentaire qui s'appelle maintenant le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro  Plus) mais qui a porté le nom de PTZ dans des versions antérieures.

Certaines collectivités, comme par exemple PARIS, proposent aussi des prêts complémentaires pour aider certaines catégories de populations à devenir propriétaires..

Les autres dispositifs existants comme le PAS (Prêt Accession Sociale) ou les systèmes de prêts d'épargne logement relèvent (en termes de fréquence comme de pertinence pour gagner en solvabilité) de l'anecdote.

La location-accession

Pour fixer les idées, on pourrait dire que la location accession est un mariage à l'essai entre un acquéreur et son logement. Schématiquement, une phase de location obligatoire (pendant laquelle le ménage paie son loyer et un complément en guise d'épargne pour son apport personnel) précède le moment de la décision finale d'acquérir.

Cette décision se manifeste par la levée d'option que l'occupant signifie au vendeur pour basculer de la location à la propriété. A ce moment là, il y a signature d'un acte devant notaire et mise en place du financement lié à l'achat (ou parfois simple transfert du financement prévu par le vendeur).

L'utilité de la phase de location est double : laisser le temps de la réflexion et vérifier la capacité du candidat à faire face à son loyer et à l'épargne préalable nécessaire.

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L'accession sociale : la TVA à taux réduit

Certains cherchent de beaux coquillages sur la plage. On peut pratiquer le même passe-temps dans l'immobilier neuf. Il faudra de la patience pour trouver la perle rare et se plier à des conditions de ressources.

Précisons pour les curieux qu'il n'existe pas de définition au niveau national pour la notion d'accession sociale et que nous vous présentons par défaut sous ce terme les dispositifs pouvant déclencher une TVA à taux réduit.

Acheter en zone ANRU

Devenir propriétaire de sa résidence principale en zone ANRU permet, sous conditions de ressources bien évidemment, de toucher le gros lot avec TVA à taux réduit. Mais les périmètres éligibles sont sévèrement limités.

La location-accession sociale avec le PSLA

Le PSLA est un cas particulier de location-accession (voir plus haut pour le principe de la location accession) qui permet de bénéficier, toujours sous conditions de ressources, de la TVA à taux réduit et de garanties complémentaires de relogement ou de rachat.

L'exemple périmé du Pass Foncier

Le Pass Foncier a connu une existence très brève et n'existe plus depuis 2011. Son principe était néanmoins très intéressant, qui permettait de cumuler une petite subvention de collectivité locale, le critère de primo-accession, des plafonds de prix de vente, des plafonds de ressources et un prêt complémentaire différé après le remboursement de l'emprunt principal. Son efficacité n'a pas suffi à le protéger de la cannibalisation des ressources du 1% Logement par l'Etat, qui a mis à mal l'équilibre des ressources indispensables aux prêts complémentaires du dispositif.

Le niveau des prix de vente dans le neuf

Le prix du neuf est logiquement plus élevé que celui des logements existants. C'est la contrepartie d'un prix de revient qui incorpore des prestations et un niveau de confort sans équivalent au plan de la qualité d'usage ou des performances thermiques ou acoustiques.

C'est aussi une garantie d'économies d'énergie et de ne pas avoir de dépense importante et imprévue qui viendra grever le budget familial dans les années suivant l'achat du logement. Le plus souvent une solution de stationnement automobile est également proposée ce qui n'est pas toujours possible dans l'ancien en centre urbain.

Comment devenir propriétaire : la voie royale

Un peu d'auto promotion ne nuit pas, surtout si elle va aussi dans le sens de l'intérêt du candidat à l'achat immobilier !

En toute subjectivité assumée, il nous faut bien rappeler qu'une pression à la baisse sur les prix de vente des logements neufs solvabilise l'acheteur et lui permet de concrétiser son intention... d'où l'intérêt de Logement Direct et de sa formule permettant une diminution du prix promoteur de 6 % au moins (dans le cas d'une demande de réservation autonome en ligne) !

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L'accession à la propriété dans l'ancien

Portes

"Acheter dans l'existant" serait un excellent synonyme.

Car la notion d'ancien est quelque peu artificielle. Est considéré comme ancien tout logement existant, c'est à dire tout logement qui n'est pas neuf et qui a donc déjà été occupé par quelqu'un, propriétaire ou locataire.
Pendant longtemps on a considéré qu'un logement devenait ancien passé le cap des 5 ans car il s'agissait, d'un point de vue statistique, du moment où le logement sortait du champ de la TVA pour entrer dans celui des droits d'enregistrement.

L'ancien est donc un amalgame de logements d'âges très différents, de 6 ans à plusieurs siècles !

 

Le marché de l'existant

Le marché du logement ancien n'est pas un marché aussi structuré que le marché du neuf.
Y cohabitent en effet en tant que vendeurs ou acquéreurs des particuliers ou des agences qui les représentent, sans omettre les mandataires ou les chasseurs immobiliers.

La formation des prix est également différente du marché du neuf, car les prix de vente sont avant tout des prix de convenance (très éloignés des prix de revient initiaux, avec des emprunts souvent totalement remboursés qui plus est) ce qui explique une marge de négociation plus subjective entre propriétaires vendeurs et acquéreurs potentiels...

L'ancien est donc encore plus sensible que le neuf en ce qui concerne le couple emplacement géographique / valeur affichée.

Cette très grande diversité de situations confère à chaque logement un statut de cas particulier avec des opportunités et des risques plus marqués que dans le neuf.

Comment financer l'achat d'un logement existant

L'ancien ne bénéficie d'aucun passe-droit ou dispositif spécifique d'accession à la propriété, à une exception près : il est possible de se porter acquéreur auprès des organismes de logement social de certains logements qu'ils mettent en vente dans le cadre de la gestion dynamique de leur patrimoine.

Concrètement, financer l'achat d'un logement ancien pour y habiter revient à établir un plan de financement classique avec son apport personnel, un crédit immobilier principal et, en ce qui concerne la possibilité d'emprunts complémentaires, en se renseignant pour savoir si la collectivité locale a instauré une quelconque aide ou s'il est possible d'obtenir via son employeur un prêt d'Action Logement (nouveau nom du 1% Logement).

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Autres sites utiles à l'accédant à la propriété :

le site de l'Agence Nationale d'Information Logement, l'ANIL

le site d'Action Logement