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Le dispositif Pinel succède à la loi Duflot

La loi Pinel en faveur de l'investissement locatif marche sur les traces de la loi Duflot. Mais en beaucoup mieux. Sans idéologie. Avec pragmatisme. Et dans un contexte apaisé. Quelles sont les caractéristiques de cette nouvelle mouture de dispositif fiscal et la portée réelle de la réduction d'impôt ?

 

La loi Pinel sur les rails de la loi Duflot

Pour certains le dispositif fiscal Pinel n'est jamais qu'une variante de son prédécesseur, le Duflot.

C'est à certains égards exact, car il existe un tronc commun important :

  • le plafond d'investissement est de 300 000 € et est convertible en l'achat de 1 ou 2 logements par an
  • la durée limite de la loi est inchangée au 31-12-2016
  • les plafonds de ressources des locataires sont toujours présents et identiques
  • le système de plafonnement des prix de vente perdure également
  • le calcul du loyer plafond réglementaire a survécu, en ce compris la particularité du coefficient multiplicateur
  • les bénéficiaires et les logements concernés sont inchangés
  • le zonage A, B, C est toujours en vigueur et la zone C exclue, ainsi que la zone B2 (sauf dérogation préfectorale pour cette dernière)
  • et les exigences thermiques sont là comme avant (RT2012 ou BBC pour le neuf)

Mais ce "corpus" réglementaire commun, pour important qu'il soit, ne suffit pas à lui seul pour assimiler la loi Pinel à sa devancière.... ce qui serait faire injure aux améliorations apportées.

Mais avec de meilleurs arguments psychologiques et financiers

La loi Pinel ne se différencie finalement du Duflot qu'en jouant sur un nombre limité de leviers.

Mais ils sont essentiels. Psychologie et pragmatisme.

La nouvelle ministre du logement n'est ainsi, contrairement à son prédécesseur, pas en croisade contre des symboles ou des principes mais en recherche effective de résultats.

Parmi les bonus de la loi Pinel, on découvre donc :

  1. un choix de durée et de taux de réduction d'impôt plus large. C'est finement joué, tant psychologiquement que pour répondre à la diversité des motivations des investisseurs.
  2. la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant. Ce point était considéré - à tort - comme un totem par l'équipe ministérielle précédente.
  3. le passage de 95 à 100 % du prix de vente pour l'assiette de la réduction d'impôt en cas d'achat de parts de SCPI

En parallèle, le contexte politique est plus paisible et le risque théorique de modulation à la baisse des loyers par les Préfets n'est plus que virtuel. Puisque C. Duflot avait avant son départ écrit aux Préfets pour leur demander de ne plus faire usage de cette possibilité.

Que penser de la loi Pinel, in fine ?

La loi Pinel a débarrassé la loi Duflot de tous ses oripeaux. Ce nouvel outil offre aux investisseurs un horizon d'investissement diversifié de 6 à 12 ans, la possibilité de loger un proche, un niveau de réduction d'impôt pouvant monter jusqu'à 21 % de 300 000 € ( soit 63 000 € maximum sur 12 ans).

Et le niveau maîtrisé des loyers, si l'on choisit correctement son support immobilier, ne fait pas obstacle à une rentabilité tout à fait correcte.

En clair, la loi Pinel est tout à fait fréquentable... ce qui est une bonne nouvelle en soi !