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L'intérêt d'un investissement loi Pinel

Utiliser le dispositif fiscal Pinel pour la réalisation d'un projet d'immobilier locatif est-il un bon choix ? Y a-t-il des risques particuliers ou, a contrario, s'agit-il de raisonner en opportunité financière ou fiscale ?
Bref, quel est vraiment l'intérêt d'un investissement locatif Pinel ?

Pas la Panacée universelle de l'investisseur

Si vous avez déjà pris connaissance du contenu de la loi Pinel, vous en connaissez le contexte.
Il s'agit avant tout pour les pouvoirs publics de générer du logement intermédiaire pour loger les classes moyennes. Et la contrepartie est celle d'une aide fiscale certaine mais calibrée pour ce que l'on pourrait appeler "un investisseur moyen".

Donc, de manière très claire, si vos revenus personnels sont très élevés (plus de 100 ou 200 000 euros), passez votre chemin, la loi Pinel ne résoudra pas à elle seule vos problèmes de note fiscale.
Elle pourra cependant l'alléger, mais modestement. A ce niveau de revenus, une stratégie fiscale commence à s'imposer et un rendez-vous avec un conseil en gestion de patrimoine devient un impératif.

Mais un allègement de la note fiscale

En revanche, pour le quidam "moyen" ayant le sentiment d'être le souffre douleur du fisc, la "Pinel" peut se montrer concilainte et permettre un effacement d'impôt jusqu'à 6 000 euros par an pendant plusieurs années.

Bien sûr, ce chiffre est obtenu en saturant le plafond d'investissement, mais il n'est pas théorique pour autant.

D'une part, la loi Pinel autorise l'achat de 2 logements maximum par an (1 ou 2, selon le choix de l'investisseur), d'autre part ce nouveau dispositif fiscal admet en complément l'achat de parts de SCPI Pinel.

Un contribuable voulant optimiser pourra donc, selon le prix du ou des logements qui l'intéressent, ajuster l'assiette de son investissement Pinel avec des parts de SCPI, sui présentent un double avantage :

  1. leur prix d'achat unitaire est en général assez faible, ce qui confère une souplesse budgétaire évidente
  2. le dispositif Pinel marque sur ce point une évolution favorable par rapport au Duflot (il est pris en compte à 100 % au lieu de 95 %)

Ainsi, une fois le plafond de 300 000 euros atteint, l'application d'un taux de 2 % par an (ce qui peut être le cas pendant 6 ou 9 ans selon le choix de durée de l'investisseur) permet une réduction d'impôt de 6 000 euros par an pendant 6 ou 9 ans.

Si le choix est celui de 12 ans (le maximum autorisé), le "bonus fiscal" sur les 3 dernières années ne sera que de 1 % par an. Une sorte de crème Chantilly pour l'investisseur ?

Dans un contexte réglementaire maîtrisé

Il existe parfois une inquiétude relative aux produits fiscaux administrés ou sur-réglementés.

Les notions de plafonds de loyers, plafonds de ressources ou prix de vente plafonnés peuvent soulever des interrogations pour celui qui n'entre pas dans le détail pour en apprécier le couple rentabilité / risques ou contraintes.

Parmi les points qui reviennent souvent :

Les loyers plafonnés font-ils perdre du loyer et donc de la rentabilité ?

Pas forcément. Si on prend l'exemple d'un T3 en zone B1 et d'un loyer plafond de 10.00 € par m² utile (valeur 2014), une surface de 62 m² représente un loyer hors charges de 620 € ce qui est bien souvent le niveau d'un loyer de marché.
Et même s'il existe un petit écart avec le marché, tant que celui-ci reste faible, il na pénalise pas vraiment la rentabilité mais offre au contraire un surcroît de sécurité en permettant de trouver plus facilement un candidat locataire et -surtout - de le fidéliser. Car en gestion immobilière, mieux vaut limiter la rotation des locataires.

 

Les plafonds de ressources limitent-ils quantitativement le choix de locataires ?

Là aussi, le risque est extrêmement faible. Toujours en zone B1 avec un plafond de 48 210 euros pour un couple avec une personne à charge : 48 210 / 0.90 = 53 566.67 / 12 = 4 464 euros mensuels. En clair, si on compare notre loyer de 620 à 4 464 de revenus, on arrive à près de 14 % alors que le maxi admissible est de l'ordre de 30 à 33 %.

On fera utilement ce type de calcul selon la zone géographique et le type de logement envisagés, quitte à remettre en cause les paramètres de départ pour se caler sur une réalité plus objective.

 

En résumé, les caractéristiques intrinsèques du dispositif Pinel en font un véhicule fiscal tout à fait cohérent avec la constitution d'un patrimoine immobilier sécurisé.

Ce qui suppose quand même une réflexion préalable sur les fondamentaux, liés à l'emplacement, à la qualité du bien, à son prix, au marché locatif, au gestionnaire, au zonage administratif et au couple loyer / ressources locataire du ou des biens étudiés.