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Conseils pour bien acheter

Acheter avec le PLS (Prêt Locatif Social)

Peu de gens connaissent l'existence du Prêt Locatif Social. Autant dire qu'acheter avec le PLS est un réflexe très peu répandu en matière d'investissement immobilier locatif.
Et pourtant, le Prêt Locatif Social - même s'il présente une certaine complexité et quelques restrictions - peut parfois s'avérer un excellent produit pour ceux qui souhaitent investir au meilleur prix et bénéficier d'une TVA à taux réduit.

Présentation rapide du PLS

Le Prêt Locatif Social est destiné à financer la construction ou l'achat de logements à destination d'investisseurs, et à leur mise en location par ceux-ci en faveur de locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, le loyer étant lui-même plafonné.

En contrepartie de ce volet social, l'Etat accorde en tant que principaux avantages l'application de la TVA au taux dérogatoire de 5.5 % (au lieu de 20 %) sur le prix de vente et l'exonération de la T.F.P.B. (taxe foncière sur les propriétés bâties) sur un minimum de 15 ans. Le financement lui-même est assuré par un prêt accordé par l'un des établissements ayant obtenu de l'Etat le droit de distribuer du P.L.S. (mise en concurrence annuelle).

Pour l'investisseur, il s'agit d'un produit atypique mais très intéressant, le moindre coût à l'achat et l'économie sur la TFPB venant largement compenser le loyer plafonné, et ceci dans la mesure où les plafonds de ressources retenus pour les locataires permettent à une large part de la population d'y avoir accès.

Le PLS ne peut cependant hélas pas être cumulé avec l'intérêt d'un investissement locatif loi Duflot.

Précisons enfin que le P.L.S. n'est pas distribué à guichets ouverts et que le Promoteur doit demander des agréments avant de le proposer à ses clients. Tous les logements ne sont donc dans la pratique pas éligibles au P.L.S., loin s'en faut, et LOGEMENT DIRECT demande au Promoteur de les signaler spécifiquement et d'indiquer le loyer calculé conformément aux plafonds réglementaires.
Le Promoteur vous assistera également pour la réussite du parcours administratif du P.L.S., parfois contraignant, mais « on n'a rien sans rien », n'est-ce pas ?
 

Plus de précisions... les grandes lignes d'un achat en PLS

Les Conditions à remplir par le Particulier Demandeur de P.L.S

Il doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement (nota : les agences immobilières peuvent gérer des PLS).
Il peut avoir constitué une société civile avec d’autres personnes physiques.
 

Un conventionnement obligatoire

Signature de la convention

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS (c'est à dire l'investisseur immobilier qui emprunte avec un PLS). Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention ;

La durée de la convention

L’octroi du prêt locatif social à un particulier est subordonné à la signature d’une convention.
La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.
 

Conditions de la location

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec celles des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

L'occupation des lieux

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer.

Allocation Personnalisée au Logement

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous conditions de ressources.
 

Les plafonds de ressources P.L.S. (pour le locataire)

 

               Plafonds de ressources - Année 2014

 
Catégorie ménage  Paris + communes limitrophes  I.D.F.hors Paris  Autres régions 
Une personne seule    29 925  29 925  26017
 Deux personnes ne comportant aucune personne à charge (à l’exclusion des jeunes ménages*)  44 724  44 724  34 743
Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge (ou jeune ménage*) sans personne à charge    58 629  53 763  41 782
 Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge  69 999  64 397  50 440
 Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge  83 283  76 233  59 336
Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge**   93 717  85 787  66 872
Personne supplémentaire  + 10 442  + 9 559  + 7 459

 

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :

  • Enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
  • Ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
  • Ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Exemple :
Pour une entrée dans les lieux en 2013, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2011.

 

Les Caractéristiques du PLS

Les bénéficiaires

Les personnes physiques (achat en PLS par des particuliers) et les personnes morales (investissement PLS sous forme de société) peuvent réaliser des opérations en PLS.
Les organismes HLM, les SEM, les associations, les collectivités locales et les promoteurs privés peuvent bénéficier du PLS.

Objet du prêt

Le PLS peut principalement financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’Etat. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de TFPB pendant 15 ans. Les bailleurs doivent s’engager par une convention signée avec l’Etat, dont la durée est comprise entre 15 et 30 ans.

Le montant du prêt

Le montant minimum du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

La durée d'amortissement

Taux révisable indexé sur le livret A. La durée d’amortissement est de 30 ans maximum. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
La durée du prêt est de 30 ans maximum.

Canaux de distribution

Ces prêts sont distribués par les établissements de crédit adjudicataires des enveloppes de prêts alloués chaque année.

Frais de dossier

Les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 euros pour les personnes physiques.

Garanties exigées

L’établissement prêteur apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt

Démarches préalables

Il est nécessaire d’obtenir une décision favorable d’agrément prise par le préfet ou par le délégataire des aides à la pierre.
Le dossier de demande de décision favorable d’agrément sert aussi à l’instruction de la convention APL.
L’instruction est assurée par la DDE ou le délégataire et porte simultanément sur le projet de convention APL et sur la demande de décision favorable d’agrément.
Le préfet ou le délégataire signe simultanément la convention APL et la décision d’agrément puis l’établissement prêteur octroie le prêt.
La demande de prêt doit être effectuée auprès de l’établissement prêteur dans un délai maximum de 6 mois après la date de la décision favorable.

Financement complémentaire

Un prêt complémentaire peut être accordé pour compléter le financement PLS par l’établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par un autre établissement.

 

Les plafonds de loyers pour les PLS

Plafonds applicables pour l'année 2014

  • Zone A bis :   12.85 € /m2
  • Zone A :          9.88 €  /m2
  • Zone B1 :        8.51 € /m2
  • Zone B2 :        8.16 € /m2
  • Zone C :          7.58 € /m2

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 de surface utile : surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Le loyer total d’un logement P.L.S. est ainsi composé du loyer principal, calculé à partir de la surface utile et du loyer plafond au m² de surface utile, auquel vient s’ajouter le cas échéant un loyer accessoire au titre des annexes au logement (parkings notamment).

Ce loyer accessoire est lui-même plafonné en fonction d’un barème local validé par le représentant de l’Etat ou le délégataire des aides à la pierre.

En ce qui concerne le zonage, les zones A, B1, B2 et C sont précisées dans  l'arrêté du 29 Avril 2009 (venant modifier celui du 10 Août 2006 relatif au dispositif Robien ). La zone A bis correspond à Paris et certaines communes limitrophes (voir document téléchargeable en bas de page).

  • Zone A bis : Paris et communes limitrophes
     
  • Zone A : Voir zone A de l'arrêté du 29 Avril 2009, moins les villes de la zone A bis
     
  • Zone B1 : voir arrêté du 29 Avril 2009
     
  • Zone B2 : voir arrêté du 29 Avril 2009
     
  • Zone C : voir arrêté du 29 Avril 2009