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Conseils pour bien acheter

L'achat d'un logement neuf avec un PTZ+ (Prêt à Taux Zéro plus)

Un achat immobilier en PTZ+ est possible dans le neuf seulement, l'ancien étant désormais exclu sauf exception du logement social existant, mais toujours en accession à la propriété. Logement Direct ne s’intéressant pas au secteur de l’ancien, les informations ci-après ne concernent que les achats de PTZ+ pour les logements neufs.

LE PTZ+ est un prêt complémentaire destiné à ceux qui rêvent de devenir propriétaires grâce à l'accession à la propriété.

Important !

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif de financement dont la durée de vie est échue au 31 Décembre 2010. Le gouvernement a ainsi supprimé plusieurs dispositifs de financement de l'accession à la propriété fin 2010 (PASS FONCIER, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, Prêt à Taux Zéro) pour les remplacer par un seul dispositif financier aidé par l'état : Le Prêt à Taux Zéro plus (PTZ+) qui est, dans l'esprit, un Prêt à Taux Zéro renforcé.

En 2012, plusieurs changements sont intervenus, dont les principaux sont le rétablissement de plafonds de ressources ainsi que l'exclusion des logements anciens et par conséquence le recentrage sur le logement neuf pour plus d'efficacité.

A noter toutefois qu'il est possible, à compter du 1er Juin 2012, de bénéficier du PTZ+ dans le cas de logements anciens faisant l'objet de travaux de nature à rendre le logement à l'état neuf (arrêté du 3 Mai 2012).

Nouveautés 2013 : le PTZ+ subit un lifting dès le 1er Janvier 2013. Celui-ci correspond à un recalibrage plus social pour l'essentiel (suppression d'une tranche de profil de remboursement de prêt, baisse générale des plafonds de ressources, réintroduction de différés de remboursement pour les 2 tranches les plus basses, variation de la quotité de prêt selon la performance énergétique).

Rentrée 2014 : le décret du 1er Août, complété par celui du 1er Octobre, prévoit de nouvelles règles - globalement plus généreuses - applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er Octobre 2014 (modification des plafonds de ressources, des quotités de prêts, des plafonds d'opération et des profils de remboursement)

Acheter avec un prêt à taux zéro plus ?

Le PTZ+ est un prêt sans intérêt qui permet de financer, en complément d'autres crédits ou d'apport personnel, l'acquisition ou la construction d'un logement.

Ce nouveau dispositif de financement entre en vigueur au 1er Janvier 2011.

Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans un délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'achat du logement. Est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an.
 

Pour qui le PTZ+ ?

Pour bénéficier du prêt à taux zéro plus :

  • Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt (exceptions : titulaires d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie, bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH), victimes de catastrophes ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière définitive).
  • A compter de 2012, le respect d'un plafond de ressources est réintroduit
     

Quel plafond de ressources ?

C'est la principale nouveauté du PTZ+ par rapport au Prêt à Taux Zéro 2011 : le rétablissement d'un plafond de ressources.

Plafond de ressources PTZ+ à compter des offres de prêt d'Octobre 2014

NOMBRE DE PERSONNES ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
1 36 000 € 26 000 € 24 000 € 22 000 €
2 50 400 € 36 400 € 33 600 € 30 800 €
3 61 200 € 44 200 € 40 800 € 37 400 €
4 72 000 € 52 000 € 48 000 € 44 000 €
5 82 800 € 59 800 € 55 200 € 50 600 €
6 93 600 € 67 600 € 62 400 € 57 200 €
7 104 400 € 75 400 € 69 600 € 63 800 €
8 et plus 115 200 € 83 200 € 76 800 € 70 400 €

 

A noter également que le niveau des revenus va influer sur le profil du prêt (durée de remboursement et bénéfice éventuel d'un différé de remboursement).
L'avis d'imposition pris en compte sera celui des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (avis d'imposition sur les revenus de 2011 pour une offre de prêt de 2013 par exemple).
 

Autres financements cumulables avec le PTZ+ ?

Le prêt à taux zéro plus peut se cumuler avec :

  • le prêt d'accession sociale (PAS),
  • le prêt conventionné (PC),
  • le prêt 1 %,
  • le prêt d'épargne logement (PEL),
  • le prêt bancaire,
  • autre prêt à caractère social.
     

Aide personnalisée au logement (APL)

Le prêt à taux zéro plus n'ouvre pas droit en tant que tel à l'APL. Lorsque l'emprunteur bénéficie de l'APL au titre d'un Prêt d'accession sociale (PAS) ou d'un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro plus sont prises en compte dans le calcul de l'APL.
 

Quel montant de prêt à taux zéro plus ?

Le calcul du montant de PTZ+ va se faire en fonction du prix du logement à financer, de sa performance énergétique (critère BBC ou pas), de la composition du ménage, de la zone géographique ainsi que du montant des prêts dits complémentaires contractés pour ce même logement.

Règles de calcul : construction ou achat d'un logement neuf

Le montant du PTZ+ ne peut excéder la plus faible des deux valeurs suivantes :

  1. 100 % de l'ensemble du ou des autres prêts consentis pour cette même acquisition.
  2. un pourcentage du coût réel de l'opération immobilière (voir tableau 1 suivant),  ce coût étant cependant plafonné comme indiqué dans le tableau 2.
     
Tableau 1 : Quotité applicable au montant plafond du coût d'opération à partir d'Octobre 2014
  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
BBC 26 % 26 % 21 % 18 %
non BBC 0 % 0 % 0 % 0 %


Tableau 2 : Montant plafond du coût d'opération en €
Nombre d'occupants Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 135 000 110 000 100 000
2 210 000 189 000 154 000 140 000
3 255 000 230 000 187 000 170 000
4 300 000 270 000 220 000 200 000
5 et + 345 000 311 000 253 000 230 000

 

Quels remboursements pour le prêt à taux zéro plus ?

Les modalités de remboursement sont déterminées à la date d'émission du prêt en fonction des ressources de l'emprunteur et du montant du PTZ+ que l'emprunteur peut mobiliser.

Pour connaître plus précisément vos remboursements, il est préférable d'aller consulter un établissement bancaire ou votre courtier en crédit immobilier. Vous pouvez également faire une simulation sur Logement Direct après avoir sélectionné le bien immobilier neuf qui vous intéresse.

Période de remboursement

Schématiquement, l'emprunteur rembourse le prêt à taux zéro plus sur une durée de 12 à 25 ans
Le remboursement peut s'effectuer soit :

  • en 1 seule période lorsque l'amortissement ne donne lieu à aucun différé (période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le prêt ou seulement une fraction de son montant),
  • en 2 périodes lorsqu'il y a un différé sur une fraction du montant du prêt.

Pour connaître le profil de son remboursement (durée et différé éventuel), il faut savoir dans quelle tranche on se situe.

Pour ce faire, la première étape consiste à déterminer son "revenu PTZ+" : on compare le revenu fiscal de référence du ménage pour l'année N-2 et une somme correspondant à 10 % du montant de l'opération, pour retenir la plus élevée de ces deux valeurs.
On divise ensuite cette valeur par le coefficient familial du tableau ci-dessous.

Le résultat de cette opération indique dans quelle tranche on se situe (en consultant le tableau suivant) et permet en conséquence de connaître la durée et le profil de son prêt à taux zéro plus (dernier tableau).

Coefficient familial PTZ+
1 personne 1.0
2 personnes 1.4
3 personnes 1.7
4 personnes 2.0
5 personnes 2.3
par personne supplémentaire 0.3


Tranches selon "revenu PTZ+" 2014 logement neuf
Tranche Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 < 20 000 < 18 000 < 15 000 < 13 000
2 < 22 000 < 19 500 < 16 500 < 14 000
3 < 25 000 < 21 500 < 18 000 < 15 000
4 < 28 000 < 23 500 < 20 000 < 18 500
5 < 36 000 < 26 000 < 24 000 < 22 000

Durée du prêt PTZ+
Tranche Capital différé Durée de la période 1 Durée de la période 2
1 100 % 14 ans 11 ans
2 100 % 11 ans 14 ans
3 100 % 8 ans 14 ans
4 0 % 16 ans -
5 0 % 12 ans -

Pour chaque période le remboursement se fait par mensualités constantes.

LIENS UTILES