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Conseils pour bien acheter

Une résidence principale à Paris ?

Tiens, voilà une question intéressante : un achat d'appartement neuf à Paris (ou en Ile de France) se justifie-t-il ? Pour une fois, il ne sera pas utile de présenter la ville de Paris ou la région ; il y a des offenses que l'on ne fait pas à la ville lumière : évitons le pêché capital(e)...
En revanche, que l'investissement visé soit une maison neuve ou un appartement, quels sont ici les arguments immobiliers, les faiblesses du marché ou des prix de vente et l'arbitrage entre location ou achat de logement neuf ?

Quelques évidences, pour se mettre d'accord sur Paris

Paris est exceptionnelle à plus d'un titre... il faut dire qu'elle en détient beaucoup !

Exemples:

  • seule commune du pays à être également un département
  • capitale de la région Ile de France
  • et capitale de la France !

Passons vite sur les clichés et les cartes postales pour touristes : Paname, la plus belle ville du monde ou la ville Lumière. Remarquez cependant qu'il n'y a rien de mieux qu'une ville lumière pour éclairer le paysage économique et social, dans une sorte de mise en Seine permanente...

Pour tenter de faire court, disons simplement que l'aire urbaine parisienne est sans égale en France, rassemblant près d'un français sur cinq (INSEE 2008) et tirant parti d'une croissance démographique bien réelle.

Inutile également de développer la notion de puissance économique de Paris, première en France et l'une des grandes mégalopoles européennes, sauf à souligner que le taux de chômage y est légèrement inférieur au reste du pays (aire urbaine 2008 : 10.7 % au lieu de 11.1 % en France).

L'immobilier neuf parisien : volumes et prix de vente

Les vicissitudes du marché immobilier parisien tiennent dans ce constat : une ville attractive et dynamique, tant au point de vue économique que démographique, culturel ou touristique.

Une ville très demandée, donc, et où les opportunités foncières sont rares, avec un volume de production de logements neufs globalement insuffisant par rapport à la pression de la demande.

Une ville où les prix de vente augmentent, sans rapport avec les capacités des acquéreurs potentiels, portant ainsi un risque de "notabilisation" de la ville centre au détriment des classes sociales moins aisées. Une ville qui partage ce type de problématique avec d'autres métropoles de province mais de manière bien plus aigüe.

Quelques ordres de grandeur pour illustrer le paysage :

  • En Ile de France, les ventes représentent quelques 15 à 20 000 logements neufs par an (sauf en 2008, année de la crise des subprimes), l'année 2010 ayant connu une progression de 14 % par rapport à 2009 (source : observatoire du logement neuf des ADIL d'Ile de France)
  • En fin d'année 2010, l'offre disponible à la vente représentait ainsi 7 400 logements (c'est çà dire bien moins de 6 mois de ventes), volume au plus bas depuis dix ans et insuffisant pour assurer une fluidité du marché et diminuer les tensions sur les prix
  • En 2010, les prix du neuf ont atteint une moyenne de 9 672 € par m² habitable sur la ville de Paris (+ 18%), près de 6 500 € dans le 92 et de 3 600 à 4 500 € dans les autres départements de la petite et grande couronne (77, 78, 91, 93, 94)
  • Sur la ville de Paris seule, on ne constate en 2010 que 658 ventes et une offre disponible à la vente en fin d'année de 228 logements
  • La maison individuelle groupée représente 1 365 logements neufs, pour l'essentiel en grande couronne, tandis que les appartements neufs qui représentent le plus gros de l'offre immobilière sont plus équitablement répartis (8 900 en petite couronne et 8 049 en grande couronne)
  • Sur les ventes 2010, les deux tiers sont de type 2 ou type 3


En résumé, l'ensemble des données disponibles mettent en évidence des prix de vente sous tension, reflet d'un déséquilibre structurel particulièrement sur Paris et petite couronne (zone Abis).

Louer ou acheter dans le neuf : un Paris osé ?

A Paris plus qu'ailleurs, la question n'est pas de savoir si l'on a intérêt à acheter mais bien plutôt de pouvoir acheter. Car acheter un logement neuf à Paris, ou en Ile de France de manière plus générale, relève du parcours du combattant du fait d'une offre immobilière trop faible et de prix de vente élevés.

Du point de vue de l'opportunité, celui qui peut acheter aura donc intérêt à le faire, car le déséquilibre structurel du marché permet une valorisation intéressante de son bien immobilier dans le temps.
Pour les autres, une approche plus progressive de l'achat immobilier devra être envisagée, en louant dans un premier temps, tout en entamant une phase d'épargne préalable, par exemple en souscrivant un PEL (plan épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement).

Mais avant de déterminer avec certitude si la possibilité d'acheter s'offre à vous, il faudra faire le tour des financements disponibles et rechercher des logements neufs à prix raisonnable sur l'Ile de France (et si Logement Direct peut vous y aider, ce sera avec plaisir).

Côté financement, signalons que la Ville de Paris propose des prêts complémentaires à 0% pour l'accession à la propriété :

  • le Prêt Paris Logement 0% (PPL 0%)
  • le Prêt parcours résidentiel 0% (PPR 0%) réservé aux locataires d’un logement social voulant acheter un logement privé

Ces deux prêts à taux zéro, à découvrir sur le site de la Ville de Paris, sont cumulables avec le PTZ+ (Prêt à taux zéro plus) mis en place par l'état.

 

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