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Surface de plancher et autorisations d'urbanisme

La surface de plancher est sous les sunlights de l'actualité immobilière depuis le mois de Mars 2012. En vedette française plutôt qu'américaine, car cette surface de plancher est une spécificité de notre administration. Elle vient remplacer ses aïeules, les fameuses SHON et SHOB, poussées vers la retraite anticipée.
Sa nature est double : surface de plancher fiscale (aussi appelée surface taxable) ou surface de plancher permettant de gérer les droits à construire en matière d'urbanisme.

Bien entendu, même s'il n'existe qu'un seul nom, vous aurez compris que le double usage de cette surface de plancher s'appuie sur un mode de calcul différent, et nous voilà donc, sans doute pour simplifier, avec deux quantités différentes pour un même nom.

L'immobilier serait-il affaire de spécialistes ?

La surface de plancher fiscale : pour les taxes d'urbanisme

L'état et les collectivités adorent l'urbanisme. Mais encore davantage les taxes d'urbanisme...

Mode de calcul de la surface de plancher fiscale

Comme souvent en urbanisme, le calcul se fait en plusieurs temps.

  • l'assiette de base : il s'agit de la surface déterminée par la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (niveau clos et couvert), ces surfaces étant calculées à partir du nu intérieur des façades et en déduisant l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres
     
  • les déductions :
  1. les surfaces qui ne sont que du vide, comme les vides et trémies d'escaliers ou d'ascenseurs
  2. les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m

Le résultat de ce calcul assez simple est la surface de plancher taxable, qui sert d'assiette au calcul de la taxe d'aménagement (nouveau nom de la taxe qui remplace principalement l'ancienne T.L.E., taxe locale d'équipement).

Le rendement de la surface de plancher taxable (ou fiscale)

Rassurez vous, nous n'allons pas vous parler ici des rendements de plans ou autres ratios professionnels utilisés dans le jargon du montage d'opérations immobilières.
En revanche, on peut vous avouer que la surface de plancher "fiscale" (ou surface de plancher taxable) est ainsi très généreuse quant à la définition de son assiette (par rapport au système antérieur), ce qui alourdit le coût des taxes d'urbanisme dans le prix d'un programme immobilier moyen. Ce qui n'est pas pour déplaire aux collectivités locales et à l'état qui récupèrent ainsi une manne en augmentation.

Espèrons au moins que cette incitation objective à l'acte de construire saura les motiver !

Calculer des droits à construire avec la surface de plancher

Mais les pouvoirs publics ont aussi une responsabilité dans la définition des outils propres à permettre le calcul des droits à construire, entre autres. C'est le rôle de la surface de plancher, qui vient à cet égard remplacer la SHON.

Comment calculer la surface de plancher ?

Le plus simple est de suivre le mode de calcul proposé par la fiche d'aide diffusée par le ministère chargé de l'urbanisme.

  • Le point de départ est donc la surface de plancher fiscale, à laquelle des déductions vont s'appliquer
  1. déduction des surfaces de planchers dédiées au stationnement des véhicules
     
  2. surfaces de planchers des combles non aménageables
     
  3. surfaces de planchers de locaux techniques (en immeuble collectif)
     
  4. surfaces des caves et celliers annexes de logements, quand ils sont desservis exclusivement par une partie commune
     
  5. et une déduction forfaitaire de 10 % du chiffre obtenu par la somme des éléments précédents, mais uniquement si les logements sont desservis par des parties communes intérieures
     
  6. et c'est tout ! Vous y êtes !

 

Un exemple de calcul de surface de plancher et son application

Prenons un programme immobilier de 2 000 m² de surface de plancher taxable. Si son parking sous-sol fait 500 m², que les locaux de stockage d'ordures ménagères font 20 m² et que les logements sont desservis par un couloir classique, on aura :

2 000 - (500 + 20) = 1 480 et 1 480 x 10 % = 148, soit 1 480 -148 = 1 332 m² de surface de plancher.

Il faut donc bien sûr que les règles d'urbanisme applicables localement vous autorisent à construire au moins cette quantité de mètres carrés pour avoir une chance d'obtenir votre permis de construire. A défaut, il faudra revoir le projet à la baisse pour devenir conforme au P.L.U. de votre commune ou agglomération.