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Conseils pour bien acheter

Acheter grâce au prêt social location accession ?

Le "PSLA" est un animal hybride à bien des égards. TVA à taux réduit pour acheter son logement moins cher dans une logique d'accession sociale à la propriété, mais un achat précédé d'une période de location obligatoire.

Le P.S.L.A. (prêt social location accession) est également un produit immobilier réglementairement complexe et dont la diffusion modeste souffre de cette complexité, aussi bien du point de vue de l'accédant que de l'opérateur chargé de la mise en vente des logements (maisons ou appartements en copropriété indifféremment).

Tour d'horizon pour une présentation la plus compréhensible possible...

Le PSLA, l'opportunité d'un achat de logement neuf à TVA réduite

Acheter sa maison ou son appartement en Prêt social location accession, du point de vue de l'acquéreur, a d'abord un intérêt très concret : celui d'une TVA à taux réduit qui permet d'économiser un peu plus de 12 % sur le prix de vente d'un logement neuf à TVA normale.

Mais le PSLA, comme son nom l'indique..., est avant tout un système de financement matérialisé par un prêt. Par nature, ce prêt est un prêt conventionné, ce qui signifie au passage qu'il donne droit à l'APL (aide personnalisée au logement) sous conditions de ressources.

Les objectifs du PSLA

Ouvrir l'accès à la propriété à des ménages aux ressources modestes :

  • en les faisant passer par une phase de location pour constituer un apport personnel et laisser le temps de la réflexion
  • en leur laissant le choix, par le mécanisme de la levée d'option, de devenir propriétaires de leur logement ou pas
  • en sécurisant leur engagement par des garanties de rachat et de relogement

Les contraintes réglementaires du P.S.L.A. pour l'acquéreur

Parmi les critères à respecter pour prétendre bénéficier du PSLA :

  • le bien immobilier doit constituer sa résidence principale
  • l'emprunteur doit disposer de revenus inférieurs (Revenu Fiscal de Référence année N-2) à des plafonds de ressources actualisés chaque année (voir tableau) et respecter un revenu plancher réglementairement fixé au montant de l'opération (défini comme celui du PTZ+) divisé par 10 (on retient la valeur la plus élevée des deux et on la compare au plafond indiqué dans le tableau)

La date à retenir pour l'appréciation des revenus est celle du contrat préliminaire ou le cas échéant celle du contrat de location-accession.


Revenu Fiscal de Référence N-2

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zones B

et C

1

31 250 €

23 688 €

2

43 750 €

31 588 €

3

50 000 €

36 538 €

4

56 875 €

40 488 €

5

64 875 €

44 425 €

 

Les contraintes à charge de l'opérateur immobilier

  • respecter un prix de vente maximum, en fonction de prix au mètre carré de surface utile actualisés chaque année (voir tableau)
  • garantie de rachat : proposer une garantie de rachat sur une durée de 15 ans à compter de la levée d'option
  • garantie de relogement : en cas de non levée de l'option d'achat ou en cas de rachat, tout ménage disposant de revenus inférieurs au plafond des PLUS (prêt locatif à usage social) peut bénéficier d'une garantie de relogement.
  • pendant la phase de location, le respect d'une redevance locative maximale découlant du produit de la surface utile par le loyer plafond PLS


Prix de vente maxi pour 2014 (HT et par m² de surface utile)

Zone géographique

Prix maximum HT

Zone A

4 073 €

Zone B1

2 732 €

Zone B2

2 384 €

Zone C

2 086 €

 

Pour les décisions d'agrément délivrées à compter du 1er Février 2015

Prix de vente plafond HT par zone et par m² de surface utile
Abis A B1 B2 C
4 579 € 3 471 € 2 780 € 2 426 € 2 123 €

NB : ces plafonds seront indexés au 1er Janvier 2015 selon la variation de l'indice ICC

 

Plafond de loyer 2014

Plafond part locative

Zone Abis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

(en €/m² SU/mois)

13.11

10.07

8,67

8,32

7,73

pour mémoire : la surface utile - dans le cas du PSLA - correspond à la surface habitable, plus la moitié des surfaces annexes, ainsi que - dans la limite de 6 m² - la moitié de la surface de l'emplacement de stationnement privatif ou du garage.

Les principes et grandes lignes du PSLA

Si l'on doit définir le portrait robot du PSLA, on est obligé de citer :

  • Des avantages fiscaux : TVA à taux réduit sur le prix de vente et exonération de TFPB (taxe foncière) pendant 15 ans à compter de l'achèvement
  • Convention et décision d'agrément prise par le Préfet (ou les délégataires locaux de l'aide à la pierre)
  • Plafonds de prix de vente, de ressources et de loyer
  • Un prêt transférable, à la discrétion du candidat à l'achat

Précisions sur le financement de l'achat par le ménage après la levée d'option

Le candidat au PSLA qui prend la décision d'acheter son logement lève donc l'option.

A partir de là, pour financer le prix de vente, il  a le choix entre :

  • utiliser l'accord de financement initial obtenu par le vendeur auprès d'un établissement financier (et bénéficier s'il le souhaite le cas échéant du transfert du prêt PSLA lui-même)
  • souscrire lui-même les emprunts qu'il souhaite auprès des établissements financiers de son choix

Précision faite que le PSLA étant simplement une forme particulière de prêt conventionné, cette qualité de prêt conventionné rend possible le cumul du PSLA avec d'autres prêts complémentaires comme les prêts du 1% logement, les prêts épargne logement ou le PTZ+.
Sans oublier l'éligibilité à l'APL en fonction des barèmes accession (plus généreux) et ceci même pendant la phase initiale de location.

Chronologie d'un achat immobilier en PSLA (pour l'acquéreur)

Le parcours du candidat à l'achat grâce au PSLA correspond à l'accomplissement d'étapes successives, principalement :

  1. Il faut tout d'abord identifier les programmes immobiliers commercialisés en PSLA et se porter candidat à l'achat d'un logement (à choisir parmi les lots disponibles au sein du programme immobilier).
  2. Signature du contrat préliminaire, éventuellement
  3. Signature du contrat de location-accession, obligatoirement
  4. Entrée dans les lieux en tant que locataire (phase de location) ; paiement d'une redevance correspondant à deux parts distinctes, le loyer ou redevance locative d'une part (en tant que locataire occupant) et une fraction dite "acquisitive" correspondant à une partie du prix de vente payée par anticipation
  5. Levée de l'option dans le délai convenu (ou renonciation) + mise en place du ou des crédits nécessaires ou transfert du PSLA
  6. Signature de l'acte de vente qui confère définitivement le statut de propriétaire

Le fonctionnement de la garantie de rachat

La protection de l'accédant (ayant donc levé l'option et acheté le logement) passe par une garantie d'une durée de 15 ans à compter de la levée d'option.

Pendant ce laps de temps, l'accédant peut en demander la mise en jeu en cas d'un des évènements suivants :

  • décès de l'accédant ou de l'un de ses ascendants directs faisant partie du ménage
  • changement de situation professionnelle impliquant une distance de plus de 70 kms entre travail et logement
  • chômage d'une durée supérieure à un an ou invalidité reconnue
  • changement de situation personnelle (divorce, dissolution de PACS)

La garantie de rachat elle-même correspond à l'engagement suivant :

  • le vendeur s'oblige à racheter le logement
  • à un prix variable :
  • dans les 5 ans de la levée d'option : rachat à un prix égal au prix de vente de la levée d'option
  • au-delà des 5 ans (et avant 15 ans) : rachat au prix de vente de la levée d'option diminué de 2.5 % par année écoulée

Attention : le prix de rachat peut être revu à la baisse si des frais de réparation sont nécessaires (justification par factures) pour remettre le logement en service. Il importe donc de maintenir son logement en bon état d'entretien.

Le fonctionnement de la garantie de relogement

Pour bénéficier de la garantie de relogement, il faut - au moment de la non levée d'option ou de la demande de rachat - que le ménage demandeur dispose de revenus inférieurs au plafond de ressources PLUS.

La garantie de relogement se matérialise par la proposition - par le vendeur - de 3 offres de relogement correspondant à la fois aux besoins (cf composition du ménage notamment) et aux moyens du ménage.

Le vendeur doit formuler ces 3 propositions dans le délai de 6 mois de la demande effectuée par le ménage.

Celui ci bénéficie d'un délai d'un mois pour répondre à chaque offre.

Si le ménage ne répond favorablement à aucune des offres, il est alors déchu de tout droit (dans le délai d'un mois de la troisième offre) et doit libérer le logement.