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Investissement locatif : le dossier

L'investissement locatif est comme un archipel. De multiples îlots qui forment un tout homogène. Car investir dans le logement est une démarche rationnelle - ou devrait l'être - qui pousse à définir très en amont ses objectifs personnels et à rechercher les bons moyens de les atteindre.

Il est donc important de disposer d'une vision claire de ses propres attentes, patrimoniales, financières ou autres, des dispositions réglementaires existantes, de l'état du marché du crédit immobilier et des potentialités immobilières du moment.

Une fois les repères en tête, tout devient plus facile ou plus évident, car l'investissement immobilier locatif n'a rien de sorcier. Il est même extrêmement logique, avec cette petite part d'affectif en moins qui perturbe parfois l'accédant à la propriété.

L'idée de cette page est donc d'offrir à l'investisseur immobilier en herbe curieux et volontaire un panorama assez exhaustif des contours de l'univers de l'investissement locatif, pour lui permettre de l'apprivoiser et lui donner les clés de la compréhension et du passage à l'acte, s'il le souhaite !

Les objectifs de l'investissement locatif, pour quoi faire ?

Investir à bon escient

L'investissement locatif n'est pas une fin en soi mais plutôt l'aboutissement de démarches structurées. Ces approches émanent d'acteurs aussi différents que l'Etat ou Monsieur et Madame tout le monde qui poursuivent des objectifs parfois distincts.

De plus, dans une même catégorie d'acteurs, les ressorts de l'action ou du choix d'investissement peuvent recouvrir une gamme assez large de bonnes ou mauvaises raisons (voir la page Investissement Locatif de l'ANIL, Agence Nationale d'Information sur le Logement).

Enfin, les types d'expression d'une décision d'investir, en termes de choix de support immobilier, revêtent également une diversité certaine, tant géographique que juridique ou fiscale.

Les objectifs personnels

Quoi de commun entre deux personnes ? Leur différence.

Car c'est bien cela dont il s'agit et le parcours de vie des uns et des autres explique souvent les priorités, aussi légitimes les unes que les autres, dans leurs choix stratégiques d'investissement.

La constitution d'un patrimoine

C'est le cas de figure le plus commun. L'immobilier est un secteur économique dont le cycle est très long, très lent, et la constitution d'un patrimoine procède à l'évidence d'une démarche d'anticipation réelle.
Contrairement à ce que peuvent croire ou dire de nombreux golden boys, la création de valeur dans l'immobilier se fait sur le long terme, bien loin des logiques de bourse ou de casino qui ont prévalu dans les années 2000 par exemple, où les transformations du marché du crédit ont permis de rapides, généreuses et atypiques plus-values.
L'immobilier n'en conserve pas moins sa capacité à générer de la valeur patrimoniale, mais à condition de conserver le respect des échelles de temps.

La préparation de la retraite (rente / capital)

La préparation financière du départ en retraite est une variante de la démarche de constitution de patrimoine. Il s'agit là de prendre en compte un évènement personnel prévisible et dont les effets sur le budget familial sont quantifiables ou probables.
Nombreux sont les investisseurs qui choisissent de s'orienter vers un achat immobilier 10 à 20 ans avant la fin estimée de leur activité professionnelle.

La tactique est très simple : emprunter sur une durée correspondant à l'horizon des revenus d'activité afin d'arriver au jour J avec un patrimoine libre de tout endettement. Ce qui laisse ensuite le choix entre un capital ou une rente pour sa retraite ; le capital si on choisit de revendre le bien immobilier ou la rente si on le conserve dans son statut locatif et que l'on perçoit des loyers en complément des pensions de retraite.

L'économie d'impôts

Autre grand classique de l'investissement locatif  immobilier : la recherche de la diminution de la facture fiscale. On ne compte plus les allergiques aux prélèvements fiscaux de tout poil et les amateurs de défiscalisation font preuve d'une motivation croissante.

A tel point qu'il faut parfois leur rappeler que - s'il est effectivement intéressant d'alléger le poids des prélèvements - la recherche forcenée de la réduction d'impôt à tout prix ne doit pas se faire en occultant la notion de résultat net. Diminuer l'impôt c'est bien, augmenter ses revenus nets, c'est mieux !
Mais il est vrai que la frontière est parfois étroite.

Le rapprochement parents / enfants

Quand la vie familiale rejoint la logique d'investissement immobilier, on assiste parfois à d'étonnants chassé-croisés. Des enfants qui achètent - parfois à plusieurs - un appartement ou une maison pour permettre à leurs parents âgés de se rapprocher d'eux. Ou des parents qui investissent pour donner un toit à un enfant, en location dans un premier temps puis en pleine propriété plus tard dans le cadre d'une donation par exemple.

Avec bien d'autres schémas juridiques et fiscaux possibles grâce aux architectes du patrimoine que peuvent être les CGP (conseils en gestion de patrimoine) ou les notaires notamment.

 

Les objectifs du législateur

Pour l'Etat, favoriser l'investissement locatif n'est pas une B.A.. Loin de la logique désintéressée de "bonne action" des boys scouts, la puissance publique s'assigne des objectifs et les quantifie dans le cadre de son budget.

Le plus souvent, les objectifs sont multiples et concordants et la tendance ne pourra que s'affirmer devant la parcimonie des moyens budgétaires disponibles.

Parmi les raisons qui poussent l'état à intervenir, on citera le retard de la construction  dans le pays, la nécessité d'abonder et renouveler l'offre locative privée, le soutien économique à un secteur grand pourvoyeur de main d'oeuvre etc...

Ce qui est intéressant, c'est que pour qu'une politique fiscale de soutien à l'investissement locatif fonctionne, il doit y avoir convergence entre les intérêts des deux parties, et que les moyens imaginés par l'Etat doivent donc rencontrer l'enthousiasme des investisseurs immobiliers.

 

Les différents types d'investissement dans le neuf

Le conducteur automobile a le choix : route départementale, chemin vicinal, nationale, autoroute... on peut aller dans bien des endroits avec des moyens différents, mais pas toujours à la même vitesse.

Pour l'investissement locatif, c'est pareil ; il existe plusieurs routes, plus ou moins agréables, plus ou moins bien balisées, plus ou moins techniques. L'idéal est d'identifier le moyen le plus confortable ou le plus efficace pour son cas personnel.

Le cheval de bataille "du bon père de famille"

Si l'on veut rester dans l'analogie, on pourra parler de grande distribution ou d'autoroute de la défiscalisation, dans la grande lignée des dispositifs Robien, Scellier, ou loi Duflot en faveur de l'immobilier locatif, sans compter leurs devanciers et leurs successeurs futurs.
Sur la période 2015-2016, c'est le dispositif fiscal Pinel qui représente cette lignée d'investissement locatif défiscalisant.
Ces différentes lois se sont tour à tour appuyées sur des choix différents de techniques de défiscalisation comme l'amortissement ou la réduction d'impôt directe.

La caractéristique commune à ces méthodes pour réduire son IRPP est qu'elles sont largement connues et diffusées et ne comportent pas de zones d'ombre particulières. En ce sens, elles sont sûres pour celui ou celle qui cherche à réduire simplement et efficacement son impôt à l'intérieur des limites définies.

Mais certains investisseurs ont des ambitions ou des besoins plus importants.

L'investissement en résidences spécialisées

Faire un investissement en LMP ou en LMNP (Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel), c'est un choix fiscal mais c'est aussi, le plus souvent, privilégier une formule immobilière plus marginale que l'immobilier nu d'habitation traditionnel.

Les investisseurs en meublé professionnel (LMP) recherchent une défiscalisation plus importante et acceptent pour cela des schémas juridiques plus complexes. Inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés), revenus locatifs à déclarer en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non plus en revenus fonciers, respect d'un seuil minimal de chiffre d'affaires tiré de cette activité (ce qui suppose un investissement initial obligatoirement plus élevé qu'en défiscalisation Duflot par exemple), possibilité de déduire la TVA à condition de respecter la fourniture de services para-hoteliers (selon dispositions spécifiques du Code Général des Impôts).

En LMNP les contraintes sont moins fortes car il n'y a pas d'obligation d'inscription au RCS (du fait que les revenus sont inférieurs au seuil du LMP), et on peut déduire de la même manière de ses revenus locatifs 100 % des charges d'exploitation, dont les amortissements. On est bien là dans une logique de quasi entreprise avec suivi juridique et comptable obligatoire.

Dans les schémas de défiscalisation LMP et LMNP dans le neuf, un intérêt supplémentaire est de pouvoir déduire la TVA ayant grevé l'investissement, ce qui explique la nécessité de montages juridiques plus complexes, comme l'achat de lots dans des résidences de services ( tourisme, EHPAD, étudiants, séniors...) avec des parties communes prises à bail commercial par un gestionnaire spécialisé, ce gestionnaire s'occupant aussi de louer les logements et de restituer un loyer net.

Ce type d'investissement est plus complexe et pose le problème de la dépendance de l'investisseur par rapport à son gestionnaire et à la destination très spécialisée de son ensemble immobilier, contrairement à un logement d'habitation nue classique, banalisé mais autonome.

L'investissement dans le logement social

Peu de gens le savent, mais il est possible d'investir dans le logement social. Bien sûr, pas question d'acheter une société HLM ou son patrimoine, non, mais il est possible de se constituer un patrimoine propre à moindre coût.

Le sésame est le PLS. Le Prêt Locatif Social est le seul financement locatif qui permette à un investisseur ou opérateur privé d'acheter ou construire du logement social (c'est à dire un logement conforme à la loi SRU qui impose un pourcentage de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants).

Ce fameux PLS est incompatible avec la loi Duflot par exemple, et il comporte aussi des plafonds de loyer restrictifs et des plafonds de ressources pour les locataires. Mais il présente au moins deux traits de caractère plus réjouissants, comme la TVA à taux réduit et l'exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) pendant la durée de remboursement du prêt, qui en font un support d'investissement immobilier locatif tout à fait estimable.

L'investissement Outre-Mer

L'investissement immobilier Outre-Mer est encouragé depuis longtemps par les pouvoirs publics, dans une double logique de soutien à l'activité locale et d'aménagement du territoire.

Un investissement locatif en Outre-Mer (DOM TOM dans l'imagerie populaire) est ainsi, non seulement possible, mais à des conditions financières plus avantageuses qu'en France métropolitaine.

La loi Duflot Outre-Mer pour 2013 bénéficie d'un taux de 29 % (18 % en France métropolitaine), tandis que la loi Girardin (toujours accessible selon certaines conditions) bénéficie d'un plafond de niche fiscale plus large (18 000 euros contre 10 000 dans le cas général).

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Un rapide historique de l'investissement locatif récent

Une histoire de perspective

Les médias consacrent pratiquement tous des rubriques spécialisées à l'investissement locatif (voir Le Monde).
Il faut dire que, depuis pratiquement 3 décennies, l'histoire de la défiscalisation contemporaine nous apprend qu'il y a eu une permanence de dispositifs fiscaux en faveur de la construction neuve, et singulièrement en faveur de sa dimension locative.

Cette permanence sur le devant de la scène illustre à merveille le centre d'intérêt qu'est devenu l'immobilier locatif.

Avec pour ambition de susciter de nouvelles générations de bailleurs privés afin que l'investissement privé vienne soutenir le public et élargir une offre immobilière nouvelle, tous gouvernements confondus.

L'ancêtre, le dispositif Méhaignerie

Apparue en 1984, cette première ode à la défiscalisation locative était basée sur une réduction d'impôt de 5 %, portée en 1986 à 10 % avec des plafonds exprimés en francs bien sûr !

L'élargissement au dispositif Quilès - Méhaignerie

Changement de majorité, mais le ministre socialiste complète en 1993 la loi Méhaignerie avec une formule fiscale plus généreuse (15 % et des plafonds rehaussés) et avec un étalement de la réduction d'impôt sur 4 ans au lieu de 2.

1996 : L'amortissement Périssol

Encore un changement de majorité et le nouveau ministre change les règles fiscales (exit la réduction d'impôt directe)  en instaurant un système d'amortissement très bien accueilli avec possibilité d'amortir sans contrepartie sociale 80 % du prix du bien immobilier sur 24 ans. Certains en sont encore nostalgiques...

1999 : L'amortissement Besson

Nouvelle assemblée, nouveau ministre. Le système d'amortissement est conservé dans son principe, mais retour de contreparties sociales significatives (plafonds de ressources et plafonds de loyers) et diminution du montant amortissable : 65 % sur 15 ans dans le meilleur cas de figure.

La loi de Robien

En 2003, nouveau toilettage à l'occasion d'un changement de majorité ; l'amortissement est conservé, les contraintes sociales sont allégées et on voit poindre la logique de zonage actuellement en vigueur (zones A, B, C).

Les dispositifs Robien recentré et Borloo

Pas de changement politique, mais deux nouveautés en 2006 avec un recadrage moins généreux de la loi de Robien jugée trop permissive (notamment sur les zones d'intervention) et création de le loi Borloo, plus généreuse fiscalement parlant mais version plus sociale ou plus intermédiaire du Robien recentré (avec plafonds de ressources notamment et plafonds de loyer plus modestes).

2009 : la loi Scellier

Volant au secours de la filière construction neuve en plein marasme (la suite de la crise des subprimes), le sénateur Scellier réussit  en 2009 l'exploit - sans être ministre, le seul de notre série - de faire voter une loi tonique (trop selon de nombreux observateurs a posteriori) en revenant à une réduction d'impôt facilement compréhensible.
Cette loi à deux volets, Scellier et Scellier social, a permis en 2009 à ses heureux bénéficiaires une réduction d'impôt de 25 ou 37 % respectivement, dont ils conservent certainement un souvenir ému...

La loi Duflot, la petite dernière de 2013

Les derniers seront les premiers paraît-il.
Effectivement, ce dispositif est en 2013 le premier de cordée de l'investissement défiscalisant pour tous et propose, dans un contexte financier plus difficile, une réduction d'impôt de 18 % étalée sur 9 ans.
Plafonds de loyers et plafonds de ressources revus au plus juste pour économiser les deniers de l'Etat, la loi Duflot est une version de loi fiscale (prévue de 2013 jusqu'en 2016) plus sociale que le volet social de la loi Scellier.

La réussite de l'investissement locatif loi Duflot - restrictif à bien des égards - est une des clés de l'ambition de la relance du logement neuf en France.

Le dispositif Pinel : 2015-2016

La loi Duflot n'aura finalement pas résisté à l'épreuve des faits. Victime de volumes de construction indigents et du départ de sa génitrice législative, elle n'a en fait servi qu'à montrer la voie de ce qu'il ne fallait pas faire : ostraciser les investisseurs, vouloir imposer une baisse réglementée des loyers à travers l'instauration d'observatoires de loyers mal pensés et pousser en avant une garantie universelle des loyers dont le faire part de décès a précédé le faire part de naissance.

Bref, la confiance minée des investisseurs a eu raison d'une vision trop formatée d'une réalité ignorée. Ce que semble en revanche avoir compris Sylvia Pinel, nouvelle ministre du logement, dont les nouveaux atouts de la loi Pinel (la bien nommée...) s'inspirent grandement de la psychologie des acteurs du logement et de leurs aspirations, sans renoncer au tronc commun hérité de la loi Duflot.

Souhaitons lui bon vent !

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L'évolution de la qualité de la construction

Truelle

Investir dans un logement, ce n'est pas que des aspects financiers et fiscaux.

La dimension physique de la matière est prépondérante dans un produit immobilier.

Et la moindre des choses, pour les professionnels dont c'est le métier - promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, entreprises, architectes, bureaux d'études - est de fabriquer des produits respectant à la fois les humains et les normes.

 

La préhistoire des normes

Faisons simple pour éviter un retour historique fastidieux et considérons qu'avant 2013 toutes les autres normes faisaient partie de la préhistoire de la construction.

Pourquoi ? Parce que les réglementations thermiques antérieures, dites RT2005 et RT2000 étaient loin du niveau d'exigence de la RT2012.

La RT2012 et le label BBC

La nouvelle RT2012, applicable à tous les permis de construire déposés à compter du 1er Janvier 2013, impose le niveau de performance BBC (bâtiment basse consommation) à tous les nouveaux logements, collectifs ou individuels. Le label BBC RT2005 était déjà disponible sur option dans la réglementation thermique 2005.

Pas de passe-droit, de l'appartement à la maison individuelle, chaque logement va devoir respecter une norme exigeante en termes de consommation énergétique.

Avec la prise en compte de paramètres comme la qualité du bâti, l'orientation, la performance des matériaux, l'étanchéité à l'air et des critères comme le Bbio (besoin bioclimatique), la Tic (température intérieure conventionnelle) ou le Cep (consommation d'énergie primaire), la construction change définitivement d'ère.

L'avenir de la construction neuve

La prise de conscience des logiques de développement durable (voir le site de l'ADEME, l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie) va continuer à se traduire par une amélioration des performances des logements. Le plus probable scénario est celui d'une plus grande autonomie de chaque unité de logement, dans une recherche d'indépendance énergétique accrue.

Les premières étapes ont déjà un nom, comme le bâtiment passif (BEPAS) supposé non consommateur global d'énergie, ou le bâtiment à énergie positive (BEPOS) qui produira plus d'énergie qu'il n'en consommera, tous usages confondus (chauffage, éclairage, électro-ménager, consommations diverses).

Cette marche vers des bâtiments autosuffisants et plus vertueux passe par un bâti encore plus performant et l'appoint d'équipements performants et producteurs d'énergie locale.

L'enjeu de l'obsolescence technique sur la valorisation du patrimoine

Dans ce contexte de performance énergétique et de confort d'usage tiré par le rythme des nouvelles réglementations et par le logement neuf, il est facile de percevoir l'enjeu énorme de la mise à niveau du parc de logements existants.

La plupart des logements anciens étant des passoires thermiques, si l'on se réfère au standard de fait de la construction neuve, un effort national massif de rénovation est à prévoir. Néanmoins, même des travaux bien ciblés ne permettront pas d'atteindre la même efficience que dans le neuf car l'ancien doit composer avec son histoire : impossible de toucher à l'orientation du bâtiment ou à sa structure dans la plupart des cas.

La traduction de ce différentiel de niveau de performance se retrouvera donc immanquablement dans les prix de vente ou de revente des biens dont le niveau de performance ne sera pas au moins conforme aux standards du label BBC ou de la RT2012.

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La gestion locative

Couple avec conseiller

La gestion locative est à l'investissement locatif ce que le carburant est à l'automobile.

Le meilleur moyen d'avancer vers son objectif.

Les dimensions humaines, techniques et financières se donnent la main pour concrétiser, ou mettre en péril quand la gestion est mal menée, les fruits de la décision d'investir.

 

L'importance de la gestion locative

A quoi sert-il en effet d'avoir conclu l'achat d'un superbe appartement bien placé, confortable et performant si on n'exploite pas, ou mal, ces atouts initiaux ?
Autrement exprimé, la qualité de votre investissement immobilier initial est un préalable indispensable qu'il faut faire fructifier par une bonne gestion locative.

Toujours se rappeler cet adage d'un vieux professionnel de l'immobilier : "Dans la vie d'un immeuble, la construction est un accident, la gestion est son existence".

Le rendement locatif ; rentabilité brute, rentabilité nette

L'obsession du rendement fait souvent faire de mauvais choix.

Il est en effet plus facile d'afficher de beaux chiffres en achetant des biens décotés, mais comment assurer la pérennité des revenus et fidéliser un locataire dont le logement sera affecté de défauts aggravés par le temps (état technique, performance énergétique...) ? Sans compter la moindre valeur du patrimoine lors de la revente.

Le rendement locatif ne doit donc pas être le seul objectif de la gestion locative ni le seul paramètre de décision d'un investissement. Encore faut-il se mettre d'accord sur ce terme de rendement...

La rentabilité brute d'un bien immobilier

C'est l'indicateur favori lors de la description du rendement locatif d'un logement. La plupart des professionnels de l'immobilier commenceront par vous en parler en tout premier lieu. Il ne s'agit en fait aucunement d'une notion de rentabilité mais du niveau relatif du loyer par rapport au prix de revient de votre investissement.
La formule est simple :  loyer annuel hors charges / prix de revient du bien immobilier, le tout multiplié par 100 pour l'exprimer en pourcentage.

La rentabilité nette de l'investissement

La rentabilité nette est moins trompeuse. Il s'agit du résultat économique généré par la détention et l'exploitation d'un bien immobilier sur une période donnée, en prenant en compte tous les produits et toutes les charges qui s'y réfèrent.
Ce chiffre est systématiquement inférieur à celui de la rentabilité brute ; et sa valeur pour un même bien peut sensiblement varier suivant le mode de financement de l'investissement immobilier et le poids des frais financiers éventuels.

D'autres indicateurs plus sophistiqués existent également, comme le TRI (taux de rendement interne) que l'on peut calculer par rapport au montant de l'investissement ou par rapport au montant des fonds propres investis, mais il faut aborder le domaine des mathématiques financières et la notion de flux économiques actualisés.

La gestion immobilière en direct

Gérer son patrimoine immobilier en direct est une option. C'est bien évidemment la moins coûteuse, et il est possible de l'envisager, à condition d'être conscient des contraintes et des enjeux.

Les enjeux peuvent être plus nombreux qu'il y paraît : optimiser ses revenus, réussir son opération de défiscalisation, maintenir en bon état le bien immobilier sur le long terme, assurer de bonnes relations avec ses locataires...

Les contraintes sont proportionnées aux enjeux : il faudra s'assurer d'une certaine disponibilité et compétence pour les visites de location, pour les demandes ou réclamations des locataires, pour les travaux de remise en état, pour la gestion administrative du bien (dont le suivi et la régularisation des charges, le bail, l'augmentation annuelle du loyer, la préparation des éléments pour sa déclaration d'impôts annuelle)...

Gérer en direct, c'est perdre du temps et du confort, mais économiser des honoraires et rester au contact de la vie de son investissement.

Confier sa gestion locative à un professionnel    

Faire gérer son bien par une agence immobilière ou un administrateur de biens spécialisé comporte - au plan des inconvénients - une certitude et un risque. La certitude est que la mission confiée à votre prestataire immobilier coûtera quelques honoraires, tandis que le risque est celui de ne pas trouver du premier coup un professionnel digne de votre confiance.

Rien de rédhibitoire cependant ; concernant les honoraires, une négociation équilibrée doit permettre de trouver un terrain d'entente tandis que quelques renseignements pris auprès de propriétaires bailleurs travaillant déjà avec votre gestionnaire vous instruiront utilement. Au pire, il n'est pas difficile de changer d'adresse !

Au plan des avantages, la liste est longue : un confort au quotidien, un gain de temps, des documents fiables vis-à-vis du locataire et de l'administration fiscale, la possibilité de conclure des contrats d'assurances locatives (impayés, dégradations, vacance locative...) à un tarif préférentiel (contrat de groupe) etc.

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Financement : le crédit immobilier

Emprunter pour mieux acheter

Il n'y a le plus souvent pas d'investissement immobilier locatif sans crédit immobilier.

En effet, acheter un bien immobilier représente des sommes importantes et il est rare que l'acquéreur puisse ou veuille payer comptant.

La problématique de l'emprunt se pose alors dans toute sa simplicité !

 

 

Le plan de financement et l'effet de levier du recours à l'emprunt

Le plan de financement, c'est un peu comme un shaker. On met tous les ingrédients dedans et on secoue pour avoir le résultat. D'un côté on prévoit les dépenses (prix du bien, frais de notaire, frais liés à la garantie de l'acte de prêt, frais de dossier bancaire) et de l'autre les recettes qui vont venir les financer (apport personnel, subventions éventuelles, prêt principal, prêts complémentaires) de manière à équilibrer les deux colonnes.

Dans ce montage, l'emprunt joue le rôle d'un effet de levier car sans lui l'investisseur est incapable d'acheter quoi que ce soit. Pour que le levier soit efficace, il faut que le prêteur accepte de prendre le risque du prêt et donc que le projet qui lui est présenté soit cohérent (niveau de loyer, prix du bien, emplacement, revenus et charges de l'emprunteur, économie d'impôts éventuelle, différentiel mensuel comparé au revenu disponible, analyse du "reste à vivre" et du taux d'endettement).

Les critères de choix d'un crédit immobilier

Parmi les principaux curseurs d'un prêt immobilier, on s'intéressera à :

  • son montant : capacité à emprunter 100 % du plan de financement par exemple
  • sa nature : taux fixe ou taux variable. En cas de taux variable, possibilité de caper (limiter) les variations à la hausse ou à la baisse, et modalités de cette limitation (sur les mensualités, sur la durée du prêt ...)
  • son taux : il y a le taux facial et le TEG qui est une définition normée qui inclut le taux plus les frais (frais de dossier, ADI, frais de garantie de prêt)
  • son profil : constant, progressif, dégressif...
  • sa souplesse : possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité ou pas (ou montant des pénalités), possibilité de différés ou de suspension temporaire
  • le montant des frais de dossier
  • la garantie associée : possibilité d'opter pour un cautionnement plutôt que pour une hypothèque
  • l'assurance décès invalidité : coût du contrat groupe proposé par le prêteur, possibilité réelle de profiter de la délégation d'assurance légale (choisir une autre assurance que celle de son banquier, à condition que ses garanties soient au moins équivalentes à celles du contrat de base)

Suivant la situation de chacun, l'importance relative des critères n'est pas identique selon la stratégie envisagée, recours intégral à l'emprunt ou bien priorité donnée à l'économie maximale par exemple.

Comment emprunter dans les meilleures conditions

Bien emprunter, c'est rester maître de ses choix. Non seulement des choix techniques relatifs au crédit immobilier lui-même, comme expliqué ci-dessus, mais aussi libre du choix du fournisseur.

Car un prêteur n'est avant tout qu'un fournisseur d'un produit un peu particulier, l'argent, qui prélève logiquement sa marge et fait des propositions de service.

Dans cette logique, les gens se demandent souvent si leur banquier est le seul à même de leur faire une proposition ou pensent parfois qu'il leur fera forcément la meilleure proposition car il les connaît.

Comme les choses sont parfois plus compliquées, partons du principe que l'on peut consulter son banquier pour lui demander de faire sa meilleure offre de crédit, mais qu'il ne faut pas s'en arrêter là (à moins que sa proposition soit vraiment convaincante).

Un bon conseil serait de faire appel à un courtier en crédit immobilier (Logement Direct ayant noué un partenariat avec IN&FI) pour obtenir une probabilité de réponses plus nombreuses. Car il faut savoir que la politique du crédit de chaque banque n'est pas linéaire et que les phases de conquête de marché succèdent à celles de calme relatif, à des périodes différentes pour chaque établissement en fonction de sa situation particulière. D'où l'intérêt de questionner en une seule fois via le courtier en crédit immobilier un grand nombre de prêteurs potentiels.

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L'optimisation fiscale, les réductions d'impôt

Niche fiscale

Quand on parle d'investissement locatif dans le neuf, la question fiscale est souvent sous-jacente.

Sans constituer le moteur unique d'une décision d'achat, elle peut venir conforter un raisonnement ou faire basculer une dernière hésitation.

Niches fiscales, optimisation, réductions d'impôt, revenu net....

De quoi parle-t-on au juste ?

 

 

La notion de niches fiscales

Que n'a-t-on déjà entendu sur les niches fiscales ! Bref, dans le jargon du ministère des Finances, il semblerait qu'il faille dénicher des économies un peu partout et donc réduire ces fameuses niches supposées trop nombreuses ou trop généreuses. Ainsi, la niche fiscale consacrée à la loi Duflot en 2013 est plafonnée à 10 000 euros, là où quelques années auparavant la loi Scellier bénéficiait d'un plafond plus large de 18 000 euros + 4 % du revenu du contribuable.

En clair, il ne sert à rien de surinvestir, d'un point de vue strictement fiscal, car l'avantage financier proposé sous forme de réduction d'impôt est plafonné.

Réduire l'impôt ou augmenter son revenu net

C'est souvent un dialogue de sourd. Un contribuable lourdement imposé fait fréquemment une fixation sur le montant de l'impôt dont il s'acquitte, et il recherche les meilleurs moyens de le réduire au maximum. Mais cette quête de l'économie fiscale maximale se fait parfois au détriment des revenus nets générés.

Un exemple par l'absurde ? Si l'investisseur donne en location un appartement pour un loyer de .... zéro, il n'aura aucun mal à trouver un locataire et comme il fera des déficits fonciers, il pourra les imputer sur ses autres revenus fonciers. Le gain fiscal est alors maximal, sauf qu'il va générer un revenu négatif !

Le conseil évident est qu'il faut toujours privilégier la recherche d'un revenu net positif et le plus conséquent possible, sans se focaliser sur la seule (dés)optimisation fiscale. Quitte à chercher un autre moyen de diminuer la pression sur ses revenus, anciens et nouveaux !

Les réductions d'impôt "accessoires" : la taxe foncière

Pour mémoire, une piste souvent négligée est l'économie fiscale sur des impôts jugés accessoires, comme la taxe foncière. Pourtant, il est possible d'investir en économisant cette charge sur 15 ans ou davantage. Un achat financé en PLS permet d'obtenir ce résultat, d'autant plus intéressant que le poids de la fiscalité locale ne devrait pas aller en s'allégeant.

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L'approche juridique et le recours aux SCI

Nid familial

L'investisseur occasionnel achète le plus souvent un seul logement, en direct et sans créer de structure juridique particulière.

Il faut néanmoins garder en tête la faculté offerte d'organiser la gestion de son patrimoine familial au sein d'une structure permanente et dédiée, transparente, qui permettra d'acheter, gérer et transmettre des biens immobiliers souplement et en toute sécurité.

La société civile immobilière (familiale le plus souvent) est un outil classiquement utilisé par les conseils que sont les notaires, les avocats spécialisés ou les conseils en gestion de patrimoine.

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Le match logement neuf contre logement ancien

Immeuble

Investir dans l'immobilier peut aussi revêtir cette dimension : choisir entre le neuf et l'ancien.

Là aussi, chacun se déterminera selon la pondération personnelle attribuée aux caractéristiques objectives et subjectives des deux marchés.

Ce qui donne en général des discussions animées entre les tenants de chaque camp !

 

Investir dans l'immobilier ancien

Dans l'ancien, les aides fiscales liées à l'investissement locatif sont pratiquement absentes (sauf à prévoir des travaux importants comme en loi Malraux, ou en loi Duflot pour se rapprocher du niveau qualitatif du neuf). La rentabilité de son investissement ne peut donc pas être gouvernée par une logique fiscale et le bien immobilier doit seul générer sa rentabilité.

L'achat dans l'ancien bénéficie aussi d'un ticket d'entrée en général moins élevé. De fait, la diversité de vendeurs (particuliers ou agents immobiliers) et de biens est grande et les prix ne sont pas des prix de vente basés sur un prix de revient mais des prix de convenance, plus facilement négociables que dans le neuf.

De plus, l'état technique des logements anciens est très disparate et souvent éloigné des standards du neuf. Le charme de certains immeubles est parfois contrebalancé par une distribution intérieure anarchique, l'absence de solution de stationnement automobile et la nécessité de réinvestir en travaux de réfection ou de remise à niveau assez rapidement.

Choisir l'immobilier neuf pour investir

Passer par un logement neuf est finalement plus facile. Le prix d'achat est plus élevé en moyenne, mais on sait ce que l'on achète qualitativement. On sait que la qualité d'usage est conforme aux standards actuels ainsi que les annexes habituelles (balcon, parking...) et qu'il n'y aura pas à remettre de l'argent au pot en rénovation avant longtemps.

Les économies d'énergie sont aussi évidentes, vu les exigences des normes, et le neuf est soutenu par des dispositifs de défiscalisation (de type loi Scellier puis loi Duflot notamment) qui permettent de réduire son impôt sans entrer dans des systèmes trop complexes.

De plus, même si l'investissement initial est généralement plus cher que dans l'ancien, la qualité du bien promet une valorisation et une revente bien supérieure à celle de l'ancien (hors réinvestissement lourd).

Une autre différence avec l'ancien est que l'acquéreur n'est pas en relation avec un autre particulier ou avec une agence immobilière mais avec un professionnel compétent de l'immobilier neuf, promoteur immobilier (éventuellement adhérent de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers).

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L'investissement immobilier locatif indirect : les SCPI

Les différentes facettes de l'immobilier

La détention d'immobilier en direct est le mode préféré d'investissement des Français. Mais on peut aussi acheter de l'immobilier indirectement, en se portant acquéreur de parts de SCPI.

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Ces structures font appel à l'épargne publique en collectant auprès des particuliers notamment des sommes qu'elles placent dans l'achat de logements, bureaux, commerces.. Certaines sont spécialisées (souvent) dans un domaine particulier (SCPI de commerces, SCPI loi Scellier...).

Pour le particulier, acheter des parts de SCPI Scellier revient ainsi à faire indirectement un investissement en loi Scellier, avec des avantages et des inconvénients.

Par exemple, le prix de la part est bien moins cher qu'un logement, ce qui permet d'intervenir avec de plus petites sommes. En revanche, seule une quotité (95 %) de leur achat est prise en compte au titre de la défiscalisation. Enfin, le fait de ne pas acheter soi-même empêche de choisir le logement idéal, mais le volume important des acquisitions par la SCPI mutualise les risques locatifs et de revente à terme.


A noter : il est généralement possible de cumuler sur une même année civile un investissement immobilier en direct et un investissement immobilier en parts de SCPI, à condition que la somme des deux respecte le plafond défini réglementairement par le dispositif fiscal concerné.

Le cumul des deux solutions d'investissement, loin de représenter une complexité supplémentaire, peut au contraire donner les moyens d'ajuster son niveau d'investissement, par rapport à ses moyens ou par rapport au plafond annuel d'investissement des textes de loi du moment.

Si la loi Duflot emprunte le même principe dans ce domaine que la loi Scellier, l'existence de futures SCPI loi Duflot devrait ainsi permettre, pour un même investisseur et une même année civile, le cumul d'achat de parts de SCPI avec un investissement locatif direct.

 

 

A ce stade, il est probable que vous ayez approfondi certains thèmes relatifs à l'investissement immobilier. Mais il est également possible que cela ait suscité quelques questions complémentaires...

Peut-être le début d'une vocation d'investisseur en immobilier locatif ?

 

 

Autres sites utiles à l'investisseur :

voir le CCH, code de la construction et de l'habitation sur LEGIFRANCE