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Comment calculer la réduction d'impôt loi Pinel ?

Le dispositif Pinel pointe le bout de son nez en 2015. Egalement appelé "Loi Pinel", ce dispositif fiscal fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt. Son mécanisme ressemble beaucoup à celui de la loi Duflot qu'il remplace avantageusement.

Rassurez vous : le calcul de la réduction d'impôt Pinel n'est pas très difficile !

Investissement immobilier : une histoire d'assiette

En matière d'investissement locatif, c'est un peu comme au restaurant. Il y est avant tout question d'assiette.

Bien entendu, on ne parle ici pas de vaisselle, mais bien du contenu de l'assiette. L'idéal étant une assiette bien remplie mais qui ne déborde pas.

Un premier principe de plafonnement absolu à 300 000 €

C'est le premier garde-fou. Votre investissement ne peut pas faire plus de 300 000 euros. Ou plutôt, il peut éventuellement faire plus de 300 000 euros, mais l'état limitera alors l'assiette à 300 000.

Cette assiette garnie de 300 000 euros peut être composée indifféremment de 1 ou 2 logements (en termes annuels) ou de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou d'un mix de ces formules. La règle absolue étant que le volume d'investissement annuel en Pinel, tous supports confondus, ne saurait dépasser un total de 300 000 euros en ce qui concerne l'assiette du calcul de la réduction d'impôt.

Un autre principe de plafonnement relatif : le prix de vente au mètre carré

L'état n'est pas dispendieux (enfin, quand ça profite aux autres, bien sûr !).
Il ne veut donc pas accorder ses faveurs fiscales trop largement ou avec des contreparties trop faibles. Car, dans son idée, l'aide fiscale est là pour aider à produire des logements en grand nombre. Et donc, beaucoup de m² de surface habitable (ou plutôt : de surface utile).

D'où cette deuxième règle limitative pour l'assiette de l'investissement : un plafond de 5500 euros par mètre carré.

Contrairement à la plupart des autres règles, ce plafond n'est pas variable suivant la zone géographique considérée. En clair, il est invariant, sans application du zonage réglementaire dit zonage A/B/C.

Le constat le plus évident est qu'il sera plus facile de ne pas subir de plafonnement en province plutôt que dans les plus beaux quartiers parisiens ou de la Côte d'Azur par exemple !

Et pour ceux qui préfèrent les plafonds aux assiettes, plus de détails sur la loi Pinel ici.

Le calcul de la réduction d'impôt Pinel

Vous avez sûrement compris qu'il y a plusieurs paramètres à prendre en compte pour calculer sa réduction d'impôt.

  1. le premier paramètre est celui de l'assiette de votre investissement locatif (dont nous venons de parler)
  2. le deuxième est celui de la durée de détention et de défiscalisation que vous allez choisir
    Car en Pinel, à l'inverse du Duflot, il y a 3 choix de durée : 6, 9 ou 12 ans
  3. C'est ce choix de durée qui déclenche le taux de la réduction d'impôt (pourcentage cumulé) : 12, 18 ou 21 %

Sur 6 ans, vous aurez droit à une réduction d'impôt de 12 %, soit 2 % par an (suivant le montant de votre investissement éventuellement plafonné).

Sur 9 ans, vous aurez droit à 18 %, soit là aussi 2 % par an.

Pour ceux qui aiment reprendre du dessert et voudraient rallonger de 3 ans la durée de détention de leur investissement (et donc l'obligation de location en parallèle), la durée de 12 ans n'amène que 3 % de mieux en réduction d'impôt. Ceci signifie clairement que le bonus, la cerise fiscale sur le gâteau de votre investissement immobilier, n'est que de 1 % par an sur les années 10 à 12.

A vos calculettes !