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Conseils pour bien acheter

Achat immobilier avec un PEL (plan d'pargne logement)

Le Plan d'Epargne Logement poursuit un double objectif : vous aider à constituer un apport personnel grâce à une épargne régulière et faciliter le financement d’un projet immobilier (construction ou achat de logement neuf, appartement ou maison). Un achat immobilier avec un PEL est donc à la fois un bon moyen d'acheter sa maison ou son appartement et la preuve d'une démarche personnelle réfléchie et structurée sur plusieurs années.

Le nouveau PEL : un bon plan pargne et logement !

Le Plan d'Epargne Logement est un outil aujourd'hui largement méconnu, bien loin de ses heures de gloire du siècle dernier...

Et pourtant, rares sont les moyens prévus par le législateur pour concilier (et inciter à) une phase d'épargne correctement rémunérée et un moyen d'emprunter à des conditions bonifiées.
L'Etat vient de modifier un certain nombre de règles pour une nouvelle génération de PEL ouverts à compter du 1er Mars 2011.

Faisons ensemble (par anticipation), le tour du propriétaire...

Quelle rmunration pour ses conomies ? L'pargne pralable.

Epargner pendant 4 à 10 ans : souscrire un plan épargne logement suppose une durée comprise entre 4 et 10 ans. En contrepartie, la rémunération versée sur cette durée est fixe.
La durée de 10 ans n'est pas limitative : le PEL peut se poursuivre et bénéficier de son taux d’intérêt d'origine, mais plus aucun versement n'est autorisé et la prime d'Etat n'est plus calculée. Dans ce cas de figure, le PEL ne génère plus de droits à prêt supplémentaires.

Ouverture du PEL : au sein d'un même foyer, chaque membre peut souscrire un PEL, sans frais d'ouverture moyennant un versement initial d'au moins 225 €.

Epargne régulière (dans la limite de 10 ans) :

  • Minimum de 540 € par an (soit 45 € par mois)
  • Versements supplémentaires ou exceptionnels possibles
  • Le cumul des versements est plafonné à 61200 € (les intérêts capitalisés viennent en sus)

Rémunération du PEL :

  • rémunération fixe et garantie de 2.50 % brut (hors prime d'Etat) pour les PEL ouverts après le 1er Mars 2011
  • intérêts calculés par quinzaine (comme pour le livret A)

Clôture du PEL : sur demande de son souscripteur et à tout moment, mais le non respect de la durée minimale de 4 ans entraîne une perte de certains avantages. Résiliation possible par la banque en cas de non respect des engagements.

  • Clôture du PEL avant 2 ans : intérêts recalculés au taux du Compte Epargne Logement (le CEL est un autre produit d'épargne logement, moins bien rémunéré) en vigueur à la date de clôture et perte des droits à prêt et à prime
  • Clôture de PEL après 2 ans : rémunération au taux d'origine du PEL, mais attention :
    • Si clôture entre 2 et 3 ans, droits à prêt et à prime perdus
    • Si clôture entre 3 et 4 ans, les droits à prêt sont ceux acquis au 3ème anniversaire. La prime est diminuée de moitié.
    • Si clôture entre 4 ans et l’échéance contractuelle (10 ans maximum), les droits à prêt sont ceux acquis à la date anniversaire précédente

PEL "échu" : c'est à dire ? le PEL est dit échu quand il dépasse la durée préalablement convenue.

Pour les nouveaux PEL, ouverts à compter du 1er Mars 2011, la période d'attente pendant laquelle on peut utiliser ses droits à prêt est de 5 ans maximum, après l'échéance du PEL. Dans la pratique ceci signifie aussi que la durée maximale d'un PEL est de 15 ans (10 ans maxi + 5 ans de période d'attente maxi).

Fiscalité des intérêts du PEL

  • Les intérêts du PEL sont soumis aux prélèvements sociaux à chaque date anniversaire de capitalisation, au taux de 12,3 % (taux indicatif en 2011 pour les particuliers fiscalement domiciliés en France)
  • Par ailleurs, au-delà de la 12 ème année du PEL, les intérêts acquis deviennent imposables à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 19 % (taux indicatif en 2011) sur option du titulaire.
     

Quel intrt pour emprunter ? Le crdit facilit.

Acheter un appartement neuf, ou une maison, est plus simple si on dispose d'une bonne épargne et d'un recours facilité à l'emprunt, d'où l'intérêt du PEL. D'autant que les objectifs d'investissement peuvent être variés, de l'accession à la propriété jusqu'à un investissement locatif classique en passant par une résidence secondair eou de vacances.
Demander un Prêt Epargne Logement devient possible après une durée minimale de 3 ans de détention du Plan d'Epargne Logement (PEL), à taux fixe (taux de 4,20 % pour les PEL ouverts après le 1er Mars 2011, déterminé à l'origine) pour un montant maximal de 92 000 € et une durée comprise entre 2 et 15 ans.

Le nouveau Prêt Epargne Logement (PEL ouverts à compter du 1er Mars 2011), est attaché au financement de la résidence principale de l'emprunteur.

Le recours à un Prêt Epargne Logement (minimum 5000 €) déclenche une prime versée par l'Etat de :

  • 40 % des intérêts acquis (plafonnés à 1 000 € ou 1 525 € en cas de financement d’une acquisition de logement «vert»)
  • cette prime est divisée par deux si le PEL a plus de 3 ans mais moins de 4
  • elle contribue à améliorer le rendement du PEL jusqu’à un taux de 3,50 % brut

Cession des droits à prêt  : il est possible de faire profiter de ses droits à prêt certains bénéficiaires

  • Conjoint (pas de cession de droits entre concubins)
  • Ascendants, descendants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces (ainsi que ceux du conjoint)
  • Conjoints des frères, soeurs, ascendants, descendants (ainsi que ceux du conjoint), à condition qu'ils soient titulaires de droits à Prêt Epargne Logement

Fiscalité de la prime : elle est soumise aux prélèvements sociaux lors de son versement (à titre indicatif, un taux de 12,3 % est applicable en 2011 pour les particuliers fiscalement domiciliés en France).

Autres avantages d'un achat immobilier avec un PEL

Le montant de votre PEL et la prime de l'Etat vont augmenter votre apport personnel.
Les banquiers apprécient beaucoup les emprunteurs qui ont un apport personnel important car cela diminue objectivement le risque de défaillance (emprunt moins important pour un bien déterminé) et la phase d'épargne du PEL, qui dure plusieurs années, leur prouve que ce type d'emprunteur est capable de générer une capacité d'épargne (ou de remboursement d'emprunt) sur une longue durée. En conséquence, ils consentent en général des conditions d'emprunt préférentielles à ce type de profil de client.

L'augmentation de votre apport personnel permet aussi d'accéder à un montant d'investissement plus important en cas de besoin, pour un montant  de remboursement inchangé.

 

Quelle conclusion faut-il tirer des atouts objectifs du P.E.L. ? Peut-être d'aller voir son banquier pour essayer d'optimiser le volet financier de votre achat immobilier, car Logement Direct n'est pas un établissement financier reconnu !

 

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