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La surface utile dans le neuf

Quelle utilité pour la surface utile ?
Quelle complémentarité avec la surface habitable et dans quelles circonstances pratiques faire usage de la SU dans le neuf ? Une petite mise en perspective s'impose...
 

Pourquoi la surface utile ?

La surface utile est née dans le milieu des années 90 (oui, c'est bien ça, au millénaire dernier) pour remplacer une antiquité administrative qui avait pour nom "surface corrigée".
La surface corrigée - comme son nom l'indique - avait pour ambition de corriger la surface habitable en prenant en compte des éléments comme l'orientation des pièces, leur éclairement, le niveau d'équipement des logements etc... Il en résultait un calcul complexe et une tentation de rajouter des éléments d'équipement (convecteurs par exemple) pour faire gonfler la surface corrigée.
Exit donc  la surface corrigée, essentiellement utilisée pour le calcul des loyers principaux (hors annexes) des logements locatifs sociaux, et bonjour la surface utile pour le neuf !

L'idée centrale de la surface utile était de simplifier le calcul des loyers HLM, puis plus tard d'appliquer cette méthode aux dispositifs de défiscalisation des personnes physiques à compter du dispositif fiscal dit "amortissement Besson" .

Cette surface utile est la pierre angulaire de la détermination des loyers réglementés dans le neuf en France, et une fois la SU déterminée, il suffit ensuite de la multiplier par un loyer plafond au m² de surface utile pour obtenir le loyer plafond du logement concerné (hors annexes dans le cas du logement social).
 

Mode de calcul de la SU

De l'ordre et de la méthode :
Le principe est très simple : la surface utile est la somme de la surface habitable et de 50 % des surfaces annexes.
C'est à dire selon l'arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 :

"les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré".

Mais si l'on parle de la surface utile dans le cadre d'un investissement locatif privé contemporain comme la loi Scellier (en laissant de côté le calcul des loyers par les organismes de logement social), on se rend compte que le principe général est conservé mais avec quelques précisions apportées par l'administration (pour les curieux et les inconscients, pages 38 à 40 de l'instruction fiscale du 12 Mai 2009 parue au BOI du 15 Mai 2009) .

Pour l'essentiel :

  • le total des annexes est plafonné à 16 m² avant application des 50 %
  • pour les maisons individuelles disposant d'un garage fermé, l'excédent de surface du garage (au-delà d'un forfait de 12 m²) pourra être compté en tant que surface annexe

Un exemple ?
Une maison individuelle de 100 m² de surface habitable avec 10 m² de balcon et un garage de 25 m².

Pour le garage, on retiendra 13 m² de surface annexe (c'est à dire 25 moins les 12 forfaitaires) et on ajoutera les 10 de balcon. La somme des deux nous donne 23, que l'on ramènera à 16 m² (le maximum autorisé). Et on multiplie 16 par 50 %, soit 8 m² à ajouter aux 100 m² de la surface habitable, soit une surface utile de 108 m².

Un autre ?
Un appartement de 58 m² habitables, avec une terrasse de 12 m² et une loggia de 6 m².

Il faut commencer par plafonner la terrasse à 9 m² et on ajoute la loggia de 6 m², soit 15 m² (inférieur au maxi de 16 m²). On conserve donc 15 multiplié par 50 %, soit 7.50 m² à additionner aux 58 m² habitables, soit une surface utile de 65.50 m².
 

Si vous avez tout lu d'un trait, vous avez le droit de reprendre votre souffle...
 

Comment connatre la surface utile de son futur logement ?

Deux solutions, à vrai dire :

  • soit vous la calculez vous-même
  • soit vous demandez à votre promoteur ou à votre gestionnaire immobilier de vous la communiquer, car ils la calculent systématiquement

A vous de choisir votre méthode !

 

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