Le prêt social location accession, dans son appellation courante PSLA, laisse rarement indifférent. Outre le fait qu'il est le représentant d'une forme d'accession à la propriété originale voire exotique (la location-accession), il est également catalogué dans la famille de l'accession sociale à la propriété.
Pour autant, le cumul de ces caractéristiques si particulières ne garantit en aucune manière qu'il s'agisse là d'un produit parfait auquel il faudrait faire confiance les yeux fermés pour acheter son logement.
Quels sont donc les avantages et les inconvénients éventuels du PSLA ?
Le PSLA est un produit très réglementé, voire administré. Cette lourdeur formelle comporte en contrepartie quelques bénéfices dont certains ressemblent à des privilèges en regard du droit commun des ventes de logements neufs.
Parmi les avantages financiers du PSLA, on compte donc :
L'ensemble de ces éléments constitue un tout cohérent et très avantageux sur le plan financier.
Les aspects financiers ne sont pas les seuls à être mis en oeuvre par le dispositif PSLA.
Celui-ci intègre en effet des dispositions annexes visant à sécuriser le parcours du candidat locataire accédant en cas de problème.
Cette sécurisation est assurée par deux garanties distinctes :
La garantie de rachat est définie réglementairement et prévoit l'obligation du rachat par le vendeur dans certains cas explicitement prévus. Il faut pour cela que l'accédant en fasse la demande et la valeur de rachat est elle-même définie par rapport à la valeur initiale du logement prenant en compte une dégressivité à compter de la sixième année.
La garantie de relogement, en revanche, peut intervenir en phase locative comme en phase accession. Elle est - tout comme la garantie de rachat - définie précisément par les textes.
La notion d'épargne préalable sous-tend la logique de location accession, avec une première phase locative au cours de laquelle le locataire accédant paye une redevance composée du loyer et d'une épargne (appelée fraction acquisitive).
La constitution régulière de cette épargne permet de compléter au fil du temps l'apport personnel (ou fonds propres) du candidat mais elle retarde d'autant le moment où il devient propriétaire.
Si l'épargne mensuelle était vraiment significative, il serait possible de rapidement économiser et de réduire le montant de l'emprunt nécessaire dans des proportions intéressantes, ce qui justifierait le fait d'accepter de retarder le moment de la levée d'option et donc de l'achat.
Ce n'est malheureusement pas le cas, car le locataire-accédant doit déjà payer un loyer conséquent et la part de la fraction acquisitive dans la redevance mensuelle est donc minime. Ce constat peut ainsi remettre en question l'intérêt réel de faire durer la phase de location plus de quelques mois.
Car - bien que le prêt social location accession soit rigoureusement encadré - il existe aussi des risques masqués qui proviennent d'effets secondaires des règles du PSLA ou des pratiques en vigueur.
Au nombre de ces risques ou défauts, citons principalement deux points :