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Conseils pour bien acheter

Acheter en VEFA : principes de la vente en l'tat futur d'achvement

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un type de contrat fréquemment utilisé, qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire non commencée. On l’appelle également pour cette raison « vente sur plans ».

Acheter en VEFA revient à transférer immédiatement à l’acquéreur des droits sur le terrain et la propriété des constructions existantes. Au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions et doit en payer le prix en tenant compte d’un échéancier.

La VEFA est donc un mode juridique d'achat immobilier réservé au logement neuf, aussi bien dans l'optique d'un investissement immobilier locatif qu'en vue d'une acquisition en accession à la propriété ou en résidence secondaire.

1re tape de la VEFA : La signature d'un contrat de rservation

La première étape d'une VEFA est la signature d’un contrat de réservation, aussi appelé « contrat préliminaire ». Le contrat de réservation constitue, pour le vendeur, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie, doit effectuer un dépôt de garantie.

Le contrat de réservation doit être notifié à l’éventuel acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de sept jours pour éventuellement se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.
S’il se rétracte dans ce délai, l’acquéreur sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est également remboursable dans certains autres cas, notamment non obtention des financements prévus au contrat de réservation, ou différence anormale entre les prévisions du contrat de réservation et le contrat définitif (si le vendeur ne respecte pas le délai prévu pour la signature de l’acte de vente définitif, si le prix de vente est supérieur de plus de 5%, si le logement ne correspond pas aux caractéristiques du logement prévues dans le contrat de réservation entraînant une réduction de valeur de plus de 10% du logement etc…).

Le contrat de réservation (en ce compris ses annexes) précise notamment :

  • le prix prévisionnel de vente et les conditions d’une éventuelle révision de prix, 
  • la date à laquelle le vendeur proposera la signature de l’acte de vente définitif, 
  • la date prévisionnelle d’achèvement des travaux,
  • une description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces, annexes etc…), 
  • un descriptif sommaire du bien (matériaux, équipements, prestations)
  • le montant du dépôt de garantie : 5% maximum du prix de vente si le contrat définitif (acte authentique) doit être signé dans le délai d’un an, 2% si le délai n'excède pas deux ans et aucun dépôt si ce délai est supérieur à deux ans.

2me tape : Le dpt d'une demande de crdit

L'achat en VEFA se fait rarement sans aucun recours à l'emprunt.
La deuxième étape
pratique (dans la majorité des cas) est donc le dépôt d’une demande de crédit auprès d’une banque, les caractéristiques principales de ce financement étant portées sur le contrat de réservation.
 

3me tape : La signature de l'acte de vente dfinitif

 La troisième étape est la signature de l’acte de vente définitif

Avant d'acheter, c'est à dire de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins un mois avant la date de signature retenue.
Il doit comprendre un certain nombre de mentions, notamment : 

  • la description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu, 
  • le prix et les modalités de paiement du prix, 
  • le délai de livraison, 
  • les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble vendu

4me tape : La livraison d'une VEFA

La quatrième étape est la livraison. La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clés. Elle décharge le vendeur de son obligation de délivrance et constitue le point de départ des garanties légales.

Auparavant, à compter de la signature de l’acte définitif et pendant toute la durée du chantier, l’acquéreur règle les appels de fonds du promoteur selon l’échéancier de l’acte de vente, au moyen de son apport personnel et du prêt éventuel.

Important !


Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acquéreur dispose de garanties visant à sécuriser l’achèvement des travaux et à garantir le bien au-delà de la livraison.
Pour ce faire, le promoteur doit proposer une garantie d’achèvement et souscrire une assurance « dommages ouvrage ». Le plus souvent, la forme retenue pour la garantie d’achèvement est celle de la garantie extrinsèque

Garantie d'achèvement de l'immeuble

Elle peut prendre deux formes : une garantie extrinsèque ou une garantie intrinsèque.

Garantie extrinsèque

Cette garantie est donnée par un établissement financier ou une société d‘assurance agréée à cet effet.
Cette garantie permet de financer l’achèvement des travaux, soit par un engagement d’ouverture de crédit au profit du vendeur, soit par une convention de cautionnement (la caution s'oblige vis à vis de l'acquéreur à payer les sommes nécessaires).
Cette garantie peut être invoquée dans les hypothèses où le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction. Par contre, elle ne joue pas pour garantir les vices de constructions ou dédommager un éventuel non-respect des délais.

Garantie intrinsèque 

Le vendeur n’a pas besoin de la garantie d’un organisme extérieur car, notamment : 

  • l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque,
  • les fondations sont terminées et le financement de la construction est assuré à 75% du prix de vente.

Assurance « Dommages Ouvrage »

Elle a pour objet de fournir aux propriétaires successifs de l’ouvrage assuré une garantie, sans recherche préalable de responsabilité, du paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale, y compris ceux provenant d’un vice du sol.
Elle permet au propriétaire d'être indemnisé rapidement, en cas de sinistre survenu dans les 10 ans après la réception des travaux, et ce, sans recherche préalable de responsabilité.