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Conseils pour bien acheter

Investissement immobilier locatif loi Scellier

Important !

A compter du 1er Janvier 2013 la loi Duflot se substitue à la loi Scellier. Tout ce qui suit est donc caduque à compter de cette date.

Le dispositif fiscal dit Loi SCELLIER est le fer de lance de l'investissement immobilier locatif. Le gouvernement a souhaité par cet avantage fiscal soutenir le secteur de la  construction et permettre le renouvellement du parc de logements en orientant à partir de 2011 la production vers des standards plus exigeants en matière de règles thermiques.
La durée de vie de ce dispositif de défiscalisation est donc limitée dans le temps et l'investissement locatif Loi SCELLIER pareillement. Elle court sur les années 2009 à 2012 inclus.
A compter du 1er Janvier 2011, les taux applicables ont été revus à la baisse ainsi que les loyers plafond, avec création d'une zone A bis pour Paris et les communes les plus proches.

Les nouveautés Scellier 2012, outre un coup de rabot sur les taux applicables, concernent essentiellement l'extension du dispositif aux logements anciens rénovés à neuf, l'introduction d'un délai d'achèvement, l'exclusion des logements non BBC (sauf ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 31 Décembre 2011, toujours éligibles) et l'application de plafonds de prix au m² variables selon la zone.

L'administration a donc édité une instruction fiscale au mois d'Avril 2012, afin de faire le point sur ces dernières nouveautés concernant le dispositif Scellier 2012. Nous vous en conseillons fortement la lecture si vous envisagez un investissement (lien en bas de page).

L'investissement immobilier locatif Loi Scellier a succédé aux mesures Robien recentré et Borloo avec lesquelles il a cohabité sur l'année 2009.

La principale différence concerne la nature même de cet avantage fiscal :
L'investissement immobilier Loi SCELLIER est une réduction d'impôt, et pas un système d'amortissement.
Le choix de cette formule fiscale en fait un dispositif très lisible et facilement compréhensible.

Elle concerne :
Les logements neufs (appartements neufs ou maisons neuves), les logements anciens rénovés à neuf ("travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf") ou en l'état futur d'achèvement (et les logements anciens sous certaines conditions de travaux et de performances techniques, notamment thermiques)
Acquis entre le 1-1-2009 et le 31-12-2012

Les principales conditions...
La réduction d'impôt n'est possible à compter de 2012 que pour les logements BBC (bâtiment basse consommation), ou les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé avant le 31 Décembre 2011
La réduction est répartie sur 9 ans, la première année étant celle de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure.
Le plafond d'investissement est de 300 000 €.
On ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à concurrence de l'acquisition d'un seul logement, au titre d'une même année d'imposition.
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale.
Le loyer au m² est plafonné.

 

1) Bailleurs concernés par l'investissement loi Scellier

Il s’agit des bailleurs, personnes physiques, domiciliés fiscalement en France. L’immeuble objet de l'investissement locatif peut également être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes).
 

2) L'engagement du propriétaire bailleur en loi Scellier

Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s’appliquent que sur demande du contribuable. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; elle est irrévocable.
 

3) Opérations immobilières concernées par la loi Scellier

Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines (sont exclues les propriétés rurales, c’est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d’une exploitation agricole) situées en France (métropole et DOM).
Il peut s’agir de :

  • logements neufs (ou anciens rénovés à neuf) ou en l’état futur d’achèvement acquis à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012 ;
  • logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012 , d’un dépôt de permis de construire ;
  • sous conditions de travaux, des logements anciens ou des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, et qui font l’objet à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012 de travaux de réhabilitation;

Les logements doivent respecter la réglementation thermique applicable lors du dépôt de la demande de permis de construire (sont ainsi éligibles les logements respectant la réglementation RT 2000 ou RT 2005).
Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire.
 

4) Conditions relatives au loyer plafond loi Scellier

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement. Il existe 5 zones sur le territoire : A bis, A, B1, B2 et C suivant arrêté du 29 Avril 2009, complété par l'arrêté du 22 Décembre 2010 pour la  zone A bis (voir fichiers téléchargeables en bas de cette page). La zone C est exclue du bénéfice de la loi SCELLIER, sauf procédure dérogatoire d'agrément ministériel pour certaines communes.

Pour en savoir davantage sur les agréments ministériels Scellier accordés en zone C...

Les plafonds de loyer à respecter sont réglementairement plafonnés suivant des niveaux différenciés, selon que l'investisseur opte pour le régime Scellier de base, ou le régime Scellier intermédiaire (également appelé Scellier social ou loi Scellier-Carrez).
Dans ce dernier cas, l'investisseur peut  bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires.

Calcul du loyer (par m ²)
La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).
Exemple : vous louez à Nantes ou Toulouse (zone B1) un logement neuf d'une surface habitable de 60 m² avec une cave de 4m² et un balcon de 8 m². La surface de référence (surface utile) est égale à 60 + 12/2 = 66 m² . Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit du loyer plafond par m² de la zone B1 par cette surface.
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

A compter de l'année 2012, les plafonds sont les suivants :
 

  • Régime de base loi SCELLIER
Plafonds 2012 de loyer mensuel (hors charges)
Zones Plafond de loyer en € au m² de surface utile
A bis 22.08
A 16.38
B1 13.22
B2 10.78
C (procédure d'agrément) 7.50

 

  • Régime loi SCELLIER intermédiaire (ou social ): pour bénéficier de la déduction de 30% sur les loyers bruts et de la possibilité de la réduction complémentaire de 10 % maximum : plafonds de loyer et plafond de ressources
Plafonds 2012 de loyer mensuel (hors charges)
Zones Plafond de loyer en € au m² de surface utile
A bis 17.66
A 13.10
B1 10.58
B2 8.62
C (procédure d'agrément) 6.00


                           Plafonds de ressources 2012 des locataires loi Scellier intermédiaire

Composition du foyer locataire Zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €) Zone C (en €)
Personne seule 45 241 33 605 30 805 30 597
Couple 67 612 49 349 45 237 41 124
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
81 276 59 078 54 155 49 231
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
97 355 71 498 65 540 59 582
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
115 250 83 916 76 925 69 929
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
129 686 94 657 86 770 78 882
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 14 455 + 10 752 + 9 856 + 8 960

 NOTA : les plafonds de la zone A dans le tableau ci-dessus concernent également la zone A bis qui est dans les faits une partie de la zone A, avec des plafonds de loyers supérieurs. Les plafonds de ressources de la zone C ne concernent bien entendu que les opérations et communes de la zone C ayant fait l'objet d'un agrément.


Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

5) Plafonds de prix de vente ou de revient en loi Scellier

Nouveauté 2012, l'instauration de prix plafond. Ces prix plafond n'interdisent pas d'acheter un logement plus cher que le plafond, mais limitent l'application de la loi Scellier à hauteur du plafond quand le prix lui est supérieur :

Plafonds applicables au m² de surface habitable, par zone (décret n° 2012-305 du 5 mars 2012) :

Zone A bis : 5 000 € (idem zone A)
Zone A :      5 000 €
Zone B1 :    4 000 €
Zone B2 :    2 100 €
Zone C :      2 000 €

Par exemple, si le prix d'achat du logement convoité est de 200 000 € pour 60 m² de surface habitable, le plafond unitaire de 300 000 € est bien respecté mais il va aussi falloir respecter le plafond au m² de surface habitable. S'il s'agit d'un logement acheté en zone A ou B1, le produit du plafond de zone par le nombre de m² sera supérieur au prix d'achat, donc pas de limitation à ce titre. En revanche, les plafonds plus faibles des zones B2 ou C conduisent à une limitation de l'assiette de la réduction d'impôt (B2 : 60 x 2 100 = 126 000 € alors que le prix d'achat est de 200 000 €).

6) Délai d'achèvement des travaux pour un achat Scellier en VEFA

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier dans la cas de l'achat d'un logement en VEFA, l'achèvement des travaux doit intervenir dans les 30 mois de la déclaration d'ouverture de chantier.

7) Conditions relatives aux locataires loi Scellier

Il n’y a pas de condition de ressources du locataire (SCELLIER). Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou descendant du contribuable.
L’investisseur peut cependant choisir sur option (SCELLIER intermédiaire) de respecter des plafonds de ressources du locataire pour bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Cette option implique aussi l’interdiction de louer à un ascendant ou descendant.
 

8) L'avantage fiscal d'un investissement immobilier locatif loi Scellier

Il consiste en une réduction d'impôt en fonction du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut réduire son impôt à hauteur de :

  • 13 %  (en 2012) du prix d'acquisition du logement pendant les neuf premières années pour les logements répondant à la norme BBC,
  • 6 % (en 2012) pour les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 Décembre 2011
  • et, sur option, 8 % de plus au maximum, à raison de 1.33  % par an pour un maximum de deux fois trois ans supplémentaires (soit 21 ou 14 % de réduction d'impôt au maximum selon le critère BBC positif ou négatif).

Pour ouvrir droit à cette réduction sur la période de six ans supplémentaire, les conditions de loyer et de ressources du locataire sont plus sévères, et correspondent à celles du dispositif SCELLIER intermédiaire.
La contrepartie fiscale, outre la réduction d'impôt supplémentaire, est de porter l'abattement sur les revenus bruts à 30 %.
La réduction d'impôt  est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Pour la première année il n'y a donc aucun calcul de prorata et la réduction correspond à un neuvième.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Important !

En revanche, le taux applicable (par exemple 13 % en 2012) est déterminé par l'année de la date d'acquisition (acte authentique), et pas par l'année de livraison.

9) Obligations déclaratives des propriétaires bailleurs / Justificatifs à fournir à l'occasion de tout investissement Scellier

 

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :

  • la déclaration d'option conforme à un modèle type.
  •  l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (notamment copie du bail, montant du loyer mensuel).
  • justification du respect de la réglementation thermique

 

Exemple : 13, 17 ou 21 % ?
Achat le 1er Juin 2012 d'un T3 BBC de 160 000 € livré le même jour.
Réduction d'impôt au titres des revenus 2012 :
160 000 x 13 % x 1/9 ème = 2 311 €
Cette réduction d'impôt s'appliquera tous les ans sur les revenus de 2012 à 2020.

Si l'investisseur veut opter pour la prorogation de 3 ou 6 ans, il bénéficiera pour chacune de ces années d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2 133 € (4 % sur 3 ans, soit 1.33 % par an), ce qui aura pour effet de porter sa réduction d'impôt à 17 ou 21 %. Il bénéficiera aussi de l'abattement de 30 % sur les revenus bruts.
En contrepartie, il devra respecter des contraintes locatives spécifiques au dispositif SCELLIER intermédiaire, notamment plafond de loyer, plafond de ressources de locataire, interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant / descendant).

Bien entendu, la réduction d'impôt s ‘applique sur le montant de l'impôt dû année par année. Tout éventuel excédent peut être reporté et imputé sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes (les fractions reportées s'imputent en priorité, et en retenant d'abord les plus anciennes).